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Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht und dass es vermietet ist – per Formular, Telefon oder WhatsApp. Diskret und unverbindlich. Ihr Mieter erfährt davon nichts.
Situation · Vermietet
Vermietete Immobilie verkaufen – der Mieter muss nicht ausziehen.
Ein laufender Mietvertrag ist kein Hindernis für den Verkauf. Er ist ein Hindernis für die meisten privaten Käufer und für deren Banken. Wir treten nach § 566 BGB in den bestehenden Vertrag ein und kaufen das Objekt vermietet an – ohne Provision, mit persönlicher Rückmeldung innerhalb von 24 Stunden.
Das Wichtigste in vier Sätzen
- Kauf bricht nicht Miete. Nach § 566 BGB tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein.
- Das Mietverhältnis endet nicht – und ein Sonderkündigungsrecht entsteht dadurch nicht.
- Sie müssen nicht kündigen. Kein Gespräch über Auszug, keine Abfindung, kein Leerstand.
- Für uns kein Hindernis. Wir kaufen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Persönlich erreichbar freitags 12–14 Uhr.
Die Rechtslage
Kauf bricht nicht Miete – § 566 BGB
Es ist einer der wenigen Sätze aus dem Mietrecht, die man sich merken kann, und für Sie ist er die wichtigste Nachricht dieser Seite.
Mit dem Übergang des Eigentums tritt der Käufer in den bestehenden Mietvertrag ein – zu den Bedingungen, die bisher gegolten haben. Das Mietverhältnis endet durch den Verkauf nicht. Es wechselt nur die Person auf der Vermieterseite.
Für den Mieter ändert sich am Vertrag dadurch nichts: dieselbe Miete, dieselben Fristen, dieselben Abreden. Und es entsteht kein Sonderkündigungsrecht – weder für ihn noch für den neuen Eigentümer. Wer Ihnen etwas anderes erzählt, verwechselt den Verkauf mit einer Eigenbedarfskündigung, und das sind zwei völlig verschiedene Dinge.
Daraus folgt, was die meisten Verkäufer am meisten entlastet: Sie müssen Ihrem Mieter nicht kündigen, bevor Sie verkaufen. Sie müssen ihn nicht zum Auszug überreden, ihm keine Abfindung anbieten und ihn nicht in eine Lage bringen, die Sie ihm nicht zumuten wollen. Der Vertrag läuft weiter, und wir übernehmen ihn.
Was der Verkauf nicht auslöst
- Keine Kündigung des Mietvertrags – er läuft unverändert weiter
- Kein Sonderkündigungsrecht, weder für den Mieter noch für den neuen Eigentümer
- Keine Änderung der Miethöhe allein durch den Eigentümerwechsel
- Keine Pflicht für Sie, das Objekt leer zu übergeben
Was sich tatsächlich ändert
- Auf der Vermieterseite steht künftig die HHW Immobilien GmbH
- Die Miete wird nach dem Eigentumsübergang an uns gezahlt
- Kaution und laufende Abrechnungen regeln wir im Kaufvertrag beim Notar
- Ihr Ansprechpartner für alles Weitere sind wir, nicht mehr Sie
Der Unterschied
Warum vermietete Objekte am freien Markt schwer zu verkaufen sind
Nicht weil sie schlecht wären. Sondern weil die größte Käufergruppe ausfällt, bevor der erste Termin stattfindet.
Wer eine Wohnung zum Selbstbewohnen sucht, kann mit einem vermieteten Objekt nichts anfangen: Er müsste einziehen wollen und dürfte es nicht. Damit fällt die Mehrheit der Interessenten weg, noch bevor sie anruft.
Bleiben die Kapitalanleger. Die rechnen anders. Sie stellen die Jahresmiete dem Kaufpreis gegenüber und steigen aus, wenn die Rendite nicht passt – und sie brauchen in der Regel eine Bank. Banken bewerten vermietete Objekte vorsichtiger, verlangen Mietverträge, Mietenaufstellungen und Nachweise, und sie verlangen vor allem Zeit. Platzt die Finanzierung am Ende doch, beginnt der Verkauf von vorn.
Dazu kommt die Praxis, über die in Inseraten nie etwas steht: Besichtigungen in bewohnten Räumen sind für alle unangenehm. Sie stimmen Termine mit Ihrem Mieter ab, führen Fremde durch dessen Wohnung und wiederholen das über Monate. Mit jedem Termin wird das Verhältnis zu dem Menschen, der dort lebt, ein Stück schlechter.
Wir brauchen das alles nicht. Wir kaufen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne Interessentenkette. Und wir sehen uns das Objekt einmal an, nicht zwölfmal.
Vermietet über einen Makler
- Die größte Käufergruppe fällt weg: Selbstnutzer können nicht einziehen
- Kapitalanleger brechen ab, wenn die Mietrendite nicht passt
- Finanzierung über eine fremde Bank – die Zusage kann bis zuletzt platzen
- Besichtigungen in bewohnten Räumen, über Monate, mit Terminabstimmung
- Provision von 3 bis 7 % des Kaufpreises, je nach Vereinbarung geteilt
Vermietet direkt an HHW
- Eintritt in den Mietvertrag nach § 566 BGB, ganz ohne Leerstand
- Die Miethöhe ist ein Posten in der Rechnung, kein Ausschlusskriterium
- Kauf mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt
- In der Regel ein Termin, abgestimmt mit Ihnen und Ihrem Mieter
- 0 € Maklerprovision, weil niemand vermittelt
Sonderfall
Das Vorkaufsrecht des Mieters nach § 577 BGB
Es betrifft nicht jeden vermieteten Verkauf – aber wenn es greift, hängt der ganze Zeitplan daran.
Der Fall des § 577 BGB ist die Umwandlung: Vermieteter Wohnraum wird in Wohnungseigentum umgewandelt und dann verkauft. Dann hat der Mieter ein Vorkaufsrecht an der Wohnung, in der er lebt.
Der Ablauf ist festgelegt. Nach dem notariellen Vertragsschluss ist der Mieter unverzüglich und schriftlich über den Verkauf und über sein Vorkaufsrecht zu unterrichten. Von diesem Zeitpunkt an hat er zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen in den Kaufvertrag einzutreten – zum selben Preis, mit denselben Abreden.
Verkaufen Sie dagegen ein Mehrfamilienhaus als Ganzes, oder eine Wohnung, die schon lange vor Ihrem Verkauf Wohnungseigentum war, liegt der Fall der Umwandlung nicht vor. Ob Ihr Fall einer ist, prüft die Notarin oder der Notar vor der Beurkundung. Bestehen Sie darauf, dass diese Frage ausdrücklich geklärt wird, statt sie zu schätzen – sie entscheidet darüber, wann Sie Ihr Geld haben.
Die Frist in drei Zeilen
- Das Vorkaufsrecht greift bei der Umwandlung in Wohnungseigentum
- Der Mieter ist nach dem notariellen Vertragsschluss unverzüglich schriftlich zu unterrichten
- Ab der Mitteilung hat er zwei Monate, zu denselben Bedingungen einzutreten
Für uns ändert eine solche Frist nichts an der Zusage. Wir ziehen das Angebot nicht zurück, weil zwei Monate ins Land gehen.
Zwei häufige Lagen
Niedrige Miete, schwieriges Mietverhältnis
Beides sind Gründe, aus denen Verkäufe am freien Markt scheitern. Bei uns sind beides Posten in der Rechnung.
Die Miete passt längst nicht mehr zum Objekt
Viele Mietverhältnisse, die wir übernehmen, laufen seit zwanzig Jahren und wurden kaum angepasst. Am freien Markt drückt das den Preis sofort, weil Kapitalanleger nur den Ertrag sehen und bei der Rendite abbrechen.
Wir sehen die Miethöhe als eine Zahl unter mehreren – neben Lage, Zustand, Fläche und dem Aufwand, der nach dem Kauf auf uns zukommt. Sie bleibt nicht unerwähnt, und sie ist kein Grund, das Gespräch zu beenden.
Das Verhältnis ist schwierig geworden
Mietrückstände, Streit über die Betriebskostenabrechnung, ein laufendes Verfahren, ein Mieter, der keinen Zugang gewährt: Das sind die Fälle, über die niemand gern am Telefon spricht.
Sprechen Sie sie trotzdem an. Je offener Sie es sagen, desto belastbarer ist unser Angebot – und desto weniger muss im Nachgang nachverhandelt werden. Mit dem Eigentum geht das Mietverhältnis auf uns über, und damit auch die Auseinandersetzung, die Sie dann nicht mehr führen.
Unterlagen
Was wir für ein belastbares Angebot sehen müssen
Bei vermieteten Objekten kommen vier Unterlagen hinzu, die sonst keine Rolle spielen. Sie entscheiden darüber, wie genau wir rechnen können.
Speziell beim vermieteten Objekt
- Alle Mietverträge – samt Nachträgen und Zusatzvereinbarungen
- Mietenaufstellung – eine Liste je Einheit mit Fläche, Mietbeginn und Nettomiete
- Die letzte Mieterhöhung – wann und auf welcher Grundlage angepasst wurde
- Betriebskostenabrechnungen der vergangenen Jahre
Dazu die üblichen Unterlagen
- Aktueller Grundbuchauszug, Flurkarte oder Lageplan
- Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Energieausweis, Grundsteuerbescheid, Nachweis der Gebäudeversicherung
- Bei Wohnungen zusätzlich Teilungserklärung, Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung und Höhe der Instandhaltungsrücklage
Was fehlt, besorgen wir. Sie müssen nicht erst wochenlang Behördengänge erledigen, bevor überhaupt über einen Preis gesprochen wird. Fehlt der Energieausweis, beauftragen wir die Ausstellung; die Kosten dafür bleiben bei Ihnen – vorlegen muss man ihn trotzdem, das schreibt das Gesetz vor.
Alle Unterlagen im Überblick →
Was eine Mietenaufstellung ist
Eine einfache Liste: welche Einheit, welche Fläche, wer wohnt dort seit wann, welche Nettomiete, welche Vorauszahlung auf die Betriebskosten. Eine Seite genügt. Wenn Sie sie nicht haben, erstellen wir sie aus den Mietverträgen.
Warum die letzte Mieterhöhung zählt
Aus ihr ergibt sich, wann zuletzt angepasst wurde und auf welcher Grundlage. Das ist für die Einordnung der heutigen Miete wichtiger als jede Schätzung – und es verhindert Rückfragen in der letzten Woche vor dem Notartermin.
Ablauf
So läuft der Verkauf eines vermieteten Objekts ab
Vier Schritte, und Ihr Mieter bemerkt von den ersten drei nichts. Jeder Schritt ist eine Entscheidung von Ihnen – Sie können an jeder Stelle aufhören.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, nicht automatisiert. Im Gespräch klären wir Miethöhe, Laufzeit und ob eine Umwandlung im Raum steht.
03Ein Termin, ein Angebot
Wir sehen uns das Objekt selbst an – in der Regel ein einziger Termin, abgestimmt mit Ihnen und Ihrem Mieter. Danach erhalten Sie ein verbindliches Angebot mit offener Rechnung.
04Notartermin und Abschluss
Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Danach Beurkundung, Kaufpreiszahlung – und der Mietvertrag geht auf uns über.
Häufige Fragen
Fragen zum vermieteten Verkauf
Die fünf, die uns am häufigsten gestellt werden.
Muss ich meinem Mieter kündigen, bevor ich verkaufe?
Nein. Nach § 566 BGB tritt der Käufer mit dem Eigentumsübergang in den bestehenden Mietvertrag ein. Das Mietverhältnis endet durch den Verkauf nicht, und ein Sonderkündigungsrecht entsteht dadurch nicht. Sie müssen Ihrem Mieter also nicht kündigen, ihn nicht zum Auszug bewegen und kein unangenehmes Gespräch führen. Wir kaufen das Objekt vermietet.
Erfährt mein Mieter, dass ich verkaufe?
Vom Eigentümerwechsel erfährt er, sobald er die Miete an uns zahlen soll – das lässt sich nicht vermeiden und soll es auch nicht. Was Sie vermeiden können, ist alles davor: Es gibt kein öffentliches Inserat, keine Fotos im Netz, kein Schild am Zaun und keine Reihe fremder Interessenten in der Wohnung. In der Regel genügt uns ein Termin, und den stimmen wir mit Ihnen ab.
Kaufen Sie auch, wenn die Miete weit unter dem Üblichen liegt?
Ja. Eine über Jahre nicht angepasste Miete ist für uns ein Posten in der Rechnung, kein Ausschlusskriterium. Sie drückt den Ertrag, und das sagen wir Ihnen offen, wenn wir das Angebot erklären. Wir rechnen offen – welche Posten einfließen, legen wir Ihnen vor.
Was ist mit Mietrückständen oder Streit mit dem Mieter?
Sagen Sie es uns offen, am besten im ersten Gespräch. Rückstände, Streit über Betriebskostenabrechnungen oder ein Mieter, der keinen Zugang gewährt, sind Dinge, die wir kennen und einrechnen. Mit dem Eigentum geht das Mietverhältnis auf uns über – und damit auch die Auseinandersetzung, die Sie dann nicht mehr führen müssen.
Gilt das Vorkaufsrecht des Mieters in meinem Fall?
Das Vorkaufsrecht nach § 577 BGB greift, wenn vermieteter Wohnraum in Wohnungseigentum umgewandelt und verkauft wird. Ob Ihr Fall darunterfällt, prüft die Notarin oder der Notar vor der Beurkundung – darauf sollten Sie bestehen, statt es zu schätzen. Fällt er darunter, ist der Mieter nach Vertragsschluss unverzüglich schriftlich zu unterrichten und hat zwei Monate Zeit, zu denselben Bedingungen einzutreten.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten