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Sagen Sie uns, um welches Objekt es geht und was im Grundbuch steht – Wohnrecht oder Nießbrauch, zu wessen Gunsten. Per Formular, Telefon oder WhatsApp.
Situation · Nießbrauch
Immobilie mit Nießbrauch oder Wohnrecht verkaufen
Ein eingetragenes Recht in Abteilung II ist für private Käufer und deren Banken meist das Ende des Gesprächs. Für uns ist es ein Posten in der Rechnung. Wir kaufen belastete Objekte an, rechnen den Kapitalwert nach § 14 BewG offen ein und melden uns innerhalb von 24 Stunden.
Das Wichtigste in vier Sätzen
- Wohnrecht: die berechtigte Person darf nur selbst wohnen.
- Nießbrauch: sie darf auch vermieten und die Erträge behalten.
- Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger nach § 14 BewG – wir legen die Rechnung offen.
- Löschung nur mit Zustimmung der berechtigten Person – nötig ist sie bei uns nicht.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Persönlich erreichbar freitags 12–14 Uhr.
Zwei Rechte, ein Grundbuch
Wohnrecht und Nießbrauch sind nicht dasselbe
Der Unterschied klingt juristisch und entscheidet am Ende über eine fünfstellige Summe. Er lässt sich in einem Satz sagen.
Wohnrecht
Die berechtigte Person darf selbst wohnen. Das ist alles, und das ist viel: Solange das Recht besteht, kann der Eigentümer die Räume nicht nutzen und nicht anders darüber verfügen.
Vermieten darf die berechtigte Person nicht. Zieht sie aus, bleibt die Frage, was mit dem Recht geschieht – und die beantwortet nicht der gute Wille, sondern der Wortlaut der Eintragung.
Nießbrauch
Die berechtigte Person darf selbst wohnen oder vermieten und die Erträge behalten. Das Recht reicht weiter, weil es die wirtschaftliche Nutzung vollständig umfasst.
Für den Eigentümer bleibt dann wenig mehr als das Eigentum selbst. Entsprechend höher fällt der Kapitalwert aus, der beim Verkauf in die Rechnung eingeht.
In beiden Fällen steht das Recht in Abteilung II des Grundbuchs. Es wirkt dadurch gegenüber jedem neuen Eigentümer – ein Verkauf allein beseitigt es nicht. Wer wissen will, was genau eingetragen ist, braucht einen aktuellen Grundbuchauszug und die Urkunde, mit der das Recht damals bestellt wurde. Beides besorgen wir, wenn es Ihnen nicht vorliegt.
Der Rechenweg
Was das Recht wert ist: Kapitalwert nach § 14 BewG
Der Abschlag auf den Kaufpreis ist keine Verhandlungsposition, die man sich ausdenkt. Er folgt einer Formel, und die kann jeder nachrechnen.
Die Formel lautet: Kapitalwert = Jahreswert × Vervielfältiger. Der Jahreswert ist der wirtschaftliche Wert, den die Nutzung des Rechts im Jahr hat – bei einem Wohnrecht also im Kern die Miete, die für diese Räume erzielbar wäre. Der Vervielfältiger steht in der amtlichen Tabelle zu § 14 BewG. Er richtet sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person sowie einem Rechnungszins von 5,5 Prozent.
Dahinter steht eine schlichte Überlegung: Je länger das Recht statistisch noch bestehen wird, desto länger kann der Eigentümer nicht nutzen – und desto mehr ist das Recht wert. Bei einer 62-jährigen Berechtigten ist der Vervielfältiger deutlich höher als bei einer 88-jährigen. Welche Zahl in Ihrem Fall gilt, setzen wir nicht selbst an; sie kommt aus der Tabelle und wird von Notar oder Steuerberater bestätigt.
Die Grenze des Jahreswerts nach § 16 BewG
Es gibt eine Obergrenze, die oft übersehen wird. § 16 BewG begrenzt den Jahreswert auf höchstens 1/18,6 des Werts des Wirtschaftsguts. Höher darf der Jahreswert nicht angesetzt werden, auch wenn die erzielbare Miete rechnerisch darüber liegen würde.
Das ist eine Schutzvorschrift, und sie wirkt zu Ihren Gunsten: Sie verhindert, dass ein Recht rechnerisch mehr wert wird als die Immobilie hergibt.
Das Rechenbeispiel aus der Praxis
Angenommen, der Grundbesitzwert beträgt 600.000 €. Dann ergibt die Grenze des § 16 BewG:
- Wert des Wirtschaftsguts (Grundbesitzwert)600.000 €
- geteilt durch 18,6 (§ 16 BewG)÷ 18,6
- höchstens anzusetzender Jahreswert32.258 €
Dieser Jahreswert wird anschließend mit dem Vervielfältiger aus der amtlichen Tabelle multipliziert. Erst daraus ergibt sich der Kapitalwert. Den Vervielfältiger nennen wir hier bewusst nicht, weil er allein von Alter und Geschlecht der berechtigten Person abhängt – eine erfundene Beispielzahl wäre keine Hilfe, sondern eine falsche Erwartung.
Der Kaufpreisabschlag entspricht mindestens diesem Kapitalwert. Mindestens, weil zum Kapitalwert des Rechts noch die übrigen Posten kommen, die jedes Angebot bestimmen: Lage, Zustand, Fläche und unser Aufwand nach dem Kauf. Wir legen diese Rechnung offen, Position für Position. Es gibt keinen Algorithmus und keine Blackbox.
Wie Sie den Wert selbst einschätzen →
Die Formel in drei Zeilen
- Jahreswert – was die Nutzung des Rechts im Jahr wirtschaftlich wert ist
- × Vervielfältiger – aus der amtlichen Tabelle zu § 14 BewG, nach Alter und Geschlecht, Rechnungszins 5,5 %
- = Kapitalwert – und mindestens dieser Betrag ist der Abschlag auf den Kaufpreis
Die Bewertung eines Nießbrauchs oder Wohnrechts hat steuerliche Folgen, die über den Kaufpreis hinausgehen. Lassen Sie den Rechenweg vor der Beurkundung von einem Steuerberater prüfen und die Grundbuchlage von einer Notarin klären. Wir rechnen offen, aber wir beraten nicht steuerlich.
Grundbuch
Löschen lässt sich das Recht nur mit Zustimmung
Ein im Grundbuch eingetragenes Wohnrecht oder Nießbrauchrecht kann nur mit Zustimmung der berechtigten Person gelöscht werden – gegen eine Ablösezahlung oder im Rahmen des Verkaufs. Niemand anderes kann das bewirken: nicht der Eigentümer, nicht der Käufer, nicht das Grundbuchamt.
Das klingt wie eine Hürde und ist in Wahrheit ein Schutz. Das Recht wurde einmal bewusst eingetragen, meist zugunsten der Eltern bei der Übertragung an die Kinder. Dass es nicht gegen deren Willen verschwinden kann, ist der ganze Sinn der Eintragung.
Für den Verkauf gibt es daraus zwei Wege, und beide gehen:
- Verkauf mit Löschung. Die berechtigte Person stimmt zu und gibt die Löschungserklärung beim Notartermin ab, in der Regel gegen eine Ablösezahlung aus dem Kaufpreis. Das setzt voraus, dass sie das Recht aufgeben möchte – etwa weil sie dauerhaft ausgezogen ist.
- Verkauf mit bestehendem Recht. Das Recht bleibt eingetragen, der Käufer übernimmt das Objekt belastet. Der Kapitalwert geht als Abschlag in den Kaufpreis ein. Die berechtigte Person muss dafür nichts unterschreiben und nichts aufgeben.
Den zweiten Weg können die meisten Käufer nicht gehen. Wir können ihn.
Die typische Lage
Damals übertragen, heute das Pflegeheim
Fast alle Anfragen zu diesem Thema folgen derselben Geschichte. Vielleicht erkennen Sie Ihre darin.
Vor fünfzehn oder zwanzig Jahren wurde das Haus an die Kinder übertragen – wegen der Freibeträge, wegen der Nachfolge, auf Rat des Notars. Die Eltern behielten ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch, damit sie bleiben konnten, solange sie wollten. Das war vernünftig, und es war gut gemeint.
Heute ist die Mutter im Pflegeheim, der Vater ist gestorben, und das Haus steht leer. Die Kinder sind Eigentümer, aber im Grundbuch steht ein Recht, das keiner von ihnen löschen kann. Das Heim kostet jeden Monat Geld. Das leere Haus kostet Heizung, Versicherung, Grundsteuer und Aufmerksamkeit, die niemand übrig hat – und es liegt oft nicht in der Nähe derer, die es verwalten müssen.
Dann rufen sie bei einem Makler an. Und hören, dass sich das Objekt so schwer verkaufen lässt. Oder sie finden einen Interessenten, dessen Bank bei der Belastung in Abteilung II aussteigt. Nach dem dritten Versuch gibt die Familie auf, und das Haus steht ein weiteres Jahr leer.
An dieser Stelle setzen wir an. Wir kaufen belastete Objekte, wir rechnen den Kapitalwert offen in das Angebot ein, und wir brauchen keine Bankzusage. Sie müssen Ihre Mutter nicht zu einer Unterschrift bewegen, damit der Verkauf möglich wird.
Warum andere hier aussteigen
- Ein Selbstnutzer kann nicht einziehen, solange das Recht besteht
- Bei einem Nießbrauch kann ein Kapitalanleger keine Miete vereinnahmen
- Banken bewerten belastete Objekte niedriger oder lehnen die Finanzierung ab
- Makler scheuen das Objekt, weil der Verkauf lange dauert und oft scheitert
Warum wir es können
- Wir kaufen mit eigenem Kapital – keine fremde Bank muss zustimmen
- Wir rechnen mit langen Zeiträumen, das ist unser Geschäft
- Der Kapitalwert geht offen in das Angebot ein, Position für Position
- Die berechtigte Person muss nichts unterschreiben, wenn Sie belastet verkaufen
Was beim Umzug ins Heim sonst zu klären ist (Vollmacht, Betreuungsgericht, Sozialamt), steht auf der Seite Haus verkaufen wegen Pflegeheim.
Ablauf
So gehen wir bei einem belasteten Objekt vor
Ein Schritt mehr als sonst – die Grundbuchlage sehen wir uns vor dem Angebot an, nicht danach.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Im Gespräch klären wir das Alter der berechtigten Person, die Wohnsituation und ob eine Löschung überhaupt gewünscht ist.
03Grundbuch und Urkunde ansehen
Wir sehen uns den aktuellen Grundbuchauszug und die Urkunde an, mit der das Recht bestellt wurde. Fehlt etwas davon, besorgen wir es. Erst danach rechnen wir.
04Angebot mit offener Rechnung
Sie erhalten ein verbindliches Angebot, in dem der Kapitalwert als eigener Posten steht – nachvollziehbar und nachrechenbar, nicht als pauschaler Abschlag.
05Notartermin und Abschluss
Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG). Ob mit oder ohne Löschung beurkundet wird, entscheiden Sie.
Häufige Fragen
Fragen zu Nießbrauch und Wohnrecht
Was ist der Unterschied zwischen Wohnrecht und Nießbrauch?
Beim Wohnrecht darf die berechtigte Person die Wohnung oder das Haus nur selbst bewohnen. Beim Nießbrauch darf sie das Objekt zusätzlich vermieten und die Erträge behalten. Der Nießbrauch ist damit das weiter reichende Recht – und er wirkt sich stärker auf den Kaufpreis aus, weil er dem Eigentümer die Nutzung vollständig entzieht.
Kann ich verkaufen, obwohl ein Wohnrecht im Grundbuch steht?
Ja. Sie verkaufen Ihr Eigentum, und das Recht bleibt davon zunächst unberührt – es ist im Grundbuch eingetragen und wirkt gegenüber jedem neuen Eigentümer. Gelöscht werden kann es nur mit Zustimmung der berechtigten Person, gegen eine Ablösezahlung oder im Rahmen des Verkaufs. Wir kaufen auch belastet an, also ohne dass vorher gelöscht werden muss.
Wie wirkt sich das Recht auf den Kaufpreis aus?
Über den Kapitalwert. Er ergibt sich nach § 14 BewG aus dem Jahreswert des Rechts multipliziert mit einem Vervielfältiger, der aus der amtlichen Tabelle kommt und sich nach Alter und Geschlecht der berechtigten Person sowie einem Rechnungszins von 5,5 Prozent richtet. Der Kaufpreisabschlag entspricht mindestens diesem Kapitalwert. Wir legen die Rechnung offen und erklären jeden Posten.
Meine Mutter zieht ins Pflegeheim. Verfällt ihr Wohnrecht damit?
Das lässt sich nicht pauschal beantworten, es hängt vom Wortlaut der Eintragung und der Übertragungsurkunde ab. Genau deshalb gehört diese Frage zur Notarin oder zum Notar und nicht in eine Internetseite. Praktisch wichtig ist: Für den Verkauf an uns muss sie nicht geklärt sein. Wir kaufen das Objekt mit dem eingetragenen Recht.
Warum steigen Banken und private Käufer bei belasteten Objekten aus?
Weil ein eingetragenes Recht die Nutzung und damit die Sicherheit beschneidet. Ein privater Käufer kann nicht einziehen, ein Kapitalanleger kann bei einem Nießbrauch keine Miete vereinnahmen, und eine Bank bewertet das Objekt entsprechend niedriger oder lehnt die Finanzierung ab. Wir kaufen mit eigenem Kapital und brauchen diese Zusage nicht.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten