Immobilie im Alter
Haus verkaufen und wohnen bleiben
Wer Geld aus dem abbezahlten Haus braucht und trotzdem darin bleiben möchte, hat mehrere Wege. Sie unterscheiden sich vor allem darin, ob Ihr Wohnen im Grundbuch gesichert ist oder nur in einem Mietvertrag steht.
Zuerst die Fälle, in denen diese Seite vom Verkauf abrät. Brauchen Sie einen überschaubaren Betrag, etwa für ein neues Dach oder einen barrierefreien Umbau, ist ein Kredit oft die günstigere Lösung, und das Haus bleibt Ihres. Die Verbraucherzentralen empfehlen, das zu prüfen, bevor man Eigentum hergibt.
Wir raten auch ab, wenn das Haus ausdrücklich an die Kinder gehen soll. Jedes Verkaufsmodell nimmt es ganz oder teilweise aus dem Erbe. Und beim Teilverkauf sind die Warnungen der Verbraucherzentralen so deutlich, dass niemand ihn ohne unabhängige Prüfung unterschreiben sollte.
Für alle übrigen Fälle stehen vier Verkaufsmodelle und ein Kredit zur Wahl, mit sehr verschiedenen Folgen. Unterscheiden lassen sie sich am besten an der Frage, ob Ihr Wohnen im Grundbuch steht oder in einem Mietvertrag.
Grundbuch oder Mietvertrag
Ein Wohnrecht (§ 1093 BGB) oder ein Nießbrauch (§ 1030 BGB) wird in Abteilung II des Grundbuchs eingetragen. Es haftet am Haus selbst. Wer das Haus später kauft oder erbt, übernimmt es mit diesem Recht, und löschen lässt es sich nur mit Zustimmung der berechtigten Person.
Die Schwachstelle eines eingetragenen Rechts ist sein Rang. Rechte im Grundbuch stehen in einer Reihenfolge. Steht vor Ihrem Wohnrecht eine Grundschuld und betreibt deren Gläubiger die Zwangsversteigerung, erlöschen nachrangige Rechte mit dem Zuschlag (§ 52 ZVG). Ihr Recht gehört deshalb an die erste Stelle, mindestens vor jede Grundschuld des Käufers.
Ein Mietvertrag bindet nach § 566 BGB auch jeden späteren Käufer (mehr dazu unter Vermietete Immobilie verkaufen). Kündigen darf der Vermieter nach § 573 BGB nur bei berechtigtem Interesse, der bekannteste Grund ist Eigenbedarf. Was darüber hinaus schützen soll, muss ausdrücklich im Vertrag stehen. Einen gesetzlich geregelten Mietvertrag auf Lebenszeit gibt es nicht, darauf weist die Verbraucherzentrale hin.
Die Prüffrage für jedes Angebot
Wodurch genau ist mein Wohnen gesichert, an welcher Stelle im Grundbuch steht es, und was passiert, wenn der Käufer zahlungsunfähig wird oder weiterverkauft? Wer darauf keine klare schriftliche Antwort gibt, hat Ihnen das Wichtigste noch nicht gesagt.
Die fünf Modelle im Vergleich
Die Tabelle zeigt den Grundaufbau. Einzelne Verträge weichen davon ab, und in diesen Abweichungen stecken oft die Kosten.
| Modell | Eigentum danach | Wohnen gesichert durch | Was Sie erhalten | Typischer Haken |
|---|---|---|---|---|
| Verkauf mit Wohnrecht oder Nießbrauch | Käufer | Eintrag in Abteilung II des Grundbuchs | Kaufpreis auf einmal, gemindert um den Wert des Rechts | Abschlag umso größer, je jünger Sie sind; wenige Käufer |
| Verkauf mit Rückmiete | Käufer | Mietvertrag | Kaufpreis auf einmal, oft niedriger als für ein leeres Haus | Dauerhaft Miete; Schutz nur so weit wie der Vertrag |
| Teilverkauf | Sie und der Teilkäufer gemeinsam | Nießbrauch, oft nur an zweiter Rangstelle | Einmalzahlung für einen Anteil | Nutzungsentgelt, Instandhaltung meist bei Ihnen, Kosten beim späteren Gesamtverkauf |
| Immobilien-Leibrente | Käufer | Wohnrecht oder Nießbrauch im Grundbuch | Monatliche Rente, oft nur für feste Zeit, teils mit Einmalbetrag | Lebenslange Renten selten; bei frühem Tod verlieren die Erben |
| Umkehrhypothek | Sie bleiben Eigentümer | Ihr Eigentum, belastet mit einer Grundschuld | Kredit als Einmalbetrag oder Rente | Schuld wächst mit den Jahren; kaum Anbieter |
Verkauf mit Wohnrecht auf Lebenszeit
Sie verkaufen das ganze Haus, und im selben Notartermin wird zu Ihren Gunsten ein lebenslanges Wohnrecht oder ein Nießbrauch bestellt. Mit dem Wohnrecht dürfen Sie selbst darin wohnen und Familie sowie Pflegepersonen aufnehmen (§ 1093 Abs. 2 BGB). Der Nießbrauch erlaubt zusätzlich, das Haus zu vermieten und die Miete zu behalten, etwa wenn Sie später in ein Heim ziehen. Entsprechend höher fällt sein Wert aus.
Der Preis dieser Sicherheit ist der Abschlag: Der Käufer zieht den Wert Ihres Rechts vom Kaufpreis ab. Wie dieser Wert nach § 14 BewG berechnet wird, steht auf der Seite Nießbrauch und Wohnrecht. Für die Entscheidung genügt hier: Je jünger die berechtigte Person, desto höher der Abschlag.
Regeln Sie vor der Beurkundung, wer Instandhaltung, Grundsteuer und Versicherung trägt und was mit dem Recht geschieht, wenn Sie dauerhaft ausziehen. Ungeregelt führt beides Jahre später zum Streit.
Verkaufen und zur Miete wohnen
Bei der Rückmiete (englisch Sale and rent back) verkaufen Sie das Haus und schließen zugleich einen unbefristeten Mietvertrag mit dem Käufer. Sie bekommen den Kaufpreis auf einmal, um Dach und Heizung kümmert sich in der Regel der neue Eigentümer. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt den Nachteil: Für ein bewohntes Haus gibt es weniger Käufer, der Preis fällt deshalb häufig niedriger aus als für ein leeres.
Kaufpreis und Miete hängen zusammen. Wer weniger Miete zahlen will, bekommt meist weniger Kaufpreis. Maßstab ist Ihre Rente in den kommenden Jahren, auch wenn Pflegekosten hinzukommen.
In den Mietvertrag gehört nach Empfehlung der Verbraucherzentrale:
- ein schriftlicher Verzicht des Käufers auf die ordentliche Kündigung, einschließlich Eigenbedarf
- eine Regel für Mieterhöhungen, etwa ein Verzicht auf Zeit, eine Staffelmiete oder eine Indexmiete
- die Eckpunkte des Mietvertrags zusätzlich im notariellen Kaufvertrag
Eine Lücke bleibt. Wird das Haus später zwangsversteigert, weil der Käufer seine Bank nicht bedient, darf der Ersteher nach § 57a ZVG mit gesetzlicher Frist kündigen. Der Kündigungsschutz für Wohnraum gilt weiter, auf einen vertraglichen Verzicht können Sie sich dann aber nicht verlassen. Wer das ausschließen will, lässt zusätzlich ein Wohnrecht eintragen und nimmt einen weiteren Abschlag in Kauf.
Teilverkauf: die Einwände der Verbraucherschützer
Beim Teilverkauf geben Sie einen Anteil Ihres Hauses an ein Unternehmen ab und nutzen über einen Nießbrauch weiter das ganze Haus. Für den verkauften Anteil zahlen Sie ein monatliches Nutzungsentgelt. Die Verbraucherzentralen sehen das Modell kritisch:
- Das Nutzungsentgelt ist nach Einschätzung der Verbraucherzentrale Hamburg in der Regel höher als die Zinsen eines Kredits; an die Inflation gekoppelte Entgelte können deutlich steigen.
- Reparaturen und Modernisierungen tragen Sie meist allein, obwohl der Teilkäufer an einer Wertsteigerung beteiligt ist.
- Beim späteren Gesamtverkauf verlangen viele Anbieter ein Durchführungsentgelt, oder der Teilkäufer hat sich einen Mindestbetrag gesichert. Das Risiko eines sinkenden Werts tragen dann Sie.
- Der Nießbrauch steht meist nur an zweiter Rangstelle. Wird der Teilkäufer zahlungsunfähig, kann dessen Bank die Zwangsversteigerung betreiben, auch wenn Sie sich an alles gehalten haben.
- Sie haben weder die Rechte einer Mieterin noch die einer Darlehensnehmerin.
Die Verbraucherzentrale Niedersachsen rät, jedes Angebot einem Kreditangebot gegenüberzustellen und die Klauseln anwaltlich prüfen zu lassen. Die Finanzaufsicht BaFin hat dazu eine Checkliste veröffentlicht.
Bei der Frage „Teilverkauf oder Verkauf“ zählt, was aus dem Haus werden soll. Vererben lässt es sich auch nach einem Teilverkauf nur zum Teil, weil der Teilkäufer am späteren Erlös beteiligt bleibt. Wer nicht vererben will, kommt mit einem vollständigen Verkauf mit Wohnrecht oder Rückmiete ohne laufendes Entgelt an einen Miteigentümer aus.
Leibrente und Umkehrhypothek
Leibrente: das Haus gegen eine monatliche Zahlung
Bei der Immobilien-Leibrente verkaufen Sie sofort und erhalten den Kaufpreis als Rente. Ihr Wohnrecht oder Nießbrauch wird im Grundbuch eingetragen, nach Rat der Verbraucherzentrale an erster Stelle. Renten, die bis zum Lebensende laufen, sind laut Verbraucherzentrale kaum zu bekommen; üblich sind Zeitrenten über eine feste Zahl von Jahren, die auch steuerlich anders behandelt werden. Für den Umzug ins Pflegeheim sollte der Vertrag regeln, ob das Wohnrecht abgegolten wird. Diese Zahlung ist nur so viel wert wie die Zahlungsfähigkeit des Käufers in dem Moment.
Umkehrhypothek: Kredit statt Verkauf
Bei der Umkehrhypothek bleiben Sie Eigentümer. Die Bank zahlt einen Betrag oder eine Rente und sichert sich über eine Grundschuld ab. Zurückgezahlt wird erst bei Auszug oder Tod, meist aus dem Verkauf des Hauses. Bis dahin wächst die Schuld mit jeder Auszahlung und den aufgelaufenen Zinsen. Die Verbraucherzentrale weist darauf hin, dass es nur wenige Angebote gibt und nicht sicher ist, ob Sie bis zum Lebensende im Haus bleiben können.
Was Kinder und Erben wissen sollten
Oft suchen die Kinder zuerst nach diesen Modellen. Die Eltern haben ein abbezahltes Haus und eine schmale Rente, das Dach ist alt, und ausziehen will niemand. Es lohnt sich, die Folgen vom Erbfall her zu betrachten.
Bei jedem Verkaufsmodell gehört das Haus danach jemand anderem, in den Nachlass fällt nur das Geld, das übrig ist. Bei Wohnrecht und Leibrente kommt eine statistische Wette hinzu, denn Abschlag und Rente werden nach der Lebenserwartung berechnet. Stirbt die berechtigte Person früh, hat der Käufer günstig gekauft und den Erben bleibt weniger. Lebt sie lange, ist es umgekehrt.
Nach einem Teilverkauf erben die Kinder nur den verbliebenen Anteil, und der Teilkäufer hat sich nach Angaben der Verbraucherzentrale Hamburg in der Regel eine notarielle Vollmacht für den späteren Verkauf geben lassen, die auch gegenüber den Erben gilt. Bei der Umkehrhypothek erben sie das Haus samt einer über Jahre gewachsenen Schuld und müssen sie ablösen oder verkaufen.
Manche Familien regeln es untereinander: Ein Kind kauft das Haus und räumt den Eltern ein Wohnrecht ein. Das setzt voraus, dass die Geschwister mit dem Kaufpreis einverstanden sind und die Finanzierung trotz des eingetragenen Rechts steht. Eine Notarin oder ein Notar gehört früh dazu, bei steuerlichen Fragen auch eine Steuerberatung.
Sprechen Sie darüber, solange Ihre Eltern die Verträge selbst lesen und entscheiden können. Die Verbraucherzentrale Hamburg nennt das bei der Rückmiete als Grund, sich früh zu entscheiden, und es gilt für jedes dieser Modelle.
Was HHW dabei tun kann – und was nicht
Wir sind Direktankäufer. Wir kaufen Häuser und Wohnungen mit eigenem Kapital, ohne Finanzierungsvorbehalt und ohne Maklerprovision. Leibrenten, Teilverkäufe und Kredite bieten wir nicht an.
Wurde das Haus schon vor Jahren an die Kinder übertragen und haben die Eltern ein Wohnrecht oder einen Nießbrauch behalten, kaufen wir es auch mit dem eingetragenen Recht an. Die berechtigte Person muss dafür nichts aufgeben. Wie das Recht in den Kaufpreis eingeht, steht unter Nießbrauch und Wohnrecht.
Ob in Ihrem Fall ein Verkauf an uns möglich ist, bei dem Sie im Haus bleiben, können wir vorab nicht zusagen. Das hängt vom Haus, von Ihrem Alter und von der gewünschten Absicherung ab und klärt sich im Gespräch. Wollen Sie ohnehin ausziehen, etwa in eine kleinere Wohnung, ist ein Verkauf ohne Belastung in der Regel der einfachere Weg.
Bei der Wahl zwischen den Modellen beraten wir nicht, weil wir selbst Käufer sind. Unabhängig beraten Verbraucherzentralen, Notariate und Fachanwälte. Auf eine Anfrage zum Direktankauf melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich.
Häufige Fragen
Fragen zum Verkaufen und Wohnenbleiben
Haus verkaufen und wohnen bleiben: Welche Möglichkeiten gibt es?
Verkauf mit lebenslangem Wohnrecht oder Nießbrauch, Verkauf mit Rückmiete, Teilverkauf eines Anteils und Verkauf gegen Leibrente. Dazu kommt die Umkehrhypothek, ein Kredit, bei dem Sie Eigentümer bleiben. Der wichtigste Unterschied: ob Ihr Wohnen im Grundbuch eingetragen ist oder auf einem Mietvertrag beruht.
Welche Nachteile hat es, das Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben?
Sie erhalten weniger als für ein leeres Haus, weil der Käufer es lange nicht nutzen kann. Das Haus fällt aus dem Erbe. Je nach Modell zahlen Sie laufend Miete oder ein Nutzungsentgelt. Und Ihr Wohnen ist nur so sicher wie die Absicherung in Vertrag und Grundbuch.
Kann ich mein Haus verkaufen und ein Wohnrecht auf Lebenszeit behalten?
Ja. Beim Verkauf wird ein Wohnrecht nach § 1093 BGB zu Ihren Gunsten im Grundbuch eingetragen, möglichst an erster Rangstelle. Der Kaufpreis sinkt um den Wert dieses Rechts, der vor allem von Ihrem Alter abhängt. Den Rechenweg erklärt die Seite Nießbrauch und Wohnrecht.
Haus verkaufen und zur Miete wohnen: Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Eigenbedarf ist nach § 573 BGB ein berechtigter Kündigungsgrund. Bei der Rückmiete wird deshalb üblicherweise ein Verzicht auf die ordentliche Kündigung einschließlich Eigenbedarf vereinbart. Steht er schriftlich im Mietvertrag, bindet er nach § 566 BGB auch spätere Käufer. Gegen die Folgen einer Zwangsversteigerung schützt nur ein zusätzlich eingetragenes Wohnrecht mit gutem Rang.
Teilverkauf oder Verkauf: Was ist besser?
Pauschal lässt sich das nicht sagen. Die Verbraucherzentralen halten den Teilverkauf für riskant und oft teurer als einen Kredit, vor allem wegen Nutzungsentgelt, Instandhaltung auf Ihre Kosten und Entgelten beim späteren Gesamtverkauf. Ein vollständiger Verkauf ist einfacher aufgebaut, nimmt das Haus aber ganz aus dem Erbe. Lassen Sie konkrete Angebote unabhängig durchrechnen.
Bietet die Sparkasse an, das Haus zu verkaufen und darin wohnen zu bleiben?
Das ist von Institut zu Institut verschieden. Manche Banken und Sparkassen bieten eigene Kredite für ältere Eigentümer an, andere arbeiten mit Anbietern von Leibrente oder Teilverkauf zusammen. Fragen Sie dann, wer Ihr Vertragspartner wird und wer das Haus am Ende kauft. Die Prüffragen dieser Seite gelten genauso.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten