Immobilienverkauf Schritt für Schritt

Die Stationen im Überblick

So läuft ein Verkauf, egal ob Sie über einen Makler gehen, privat inserieren oder direkt an einen Ankäufer verkaufen. Was sich unterscheidet, ist nur der Weg vom Angebot zum Käufer – die rechtliche Abwicklung ist immer dieselbe.

Die Reihenfolge ist nicht beliebig. Wer die Unterlagen erst nach der Einigung zusammensucht, verliert Wochen. Wer den Notar vor dem Preis klärt, verhandelt unter Druck. Und wer die Übergabe vor der Kaufpreiszahlung zusagt, gibt eine Sicherheit auf, die ihm das Gesetz eigentlich schenkt.

Vorbereitung: bevor eine Zahl im Raum steht

1 · Der Entschluss

Bevor Sie mit jemandem sprechen, sollten Sie eine Frage für sich geklärt haben: Was ist Ihnen wichtiger – der höchste denkbare Preis, ein planbarer Termin oder ein Verfahren, bei dem möglichst wenig an Ihnen hängen bleibt? Diese drei Ziele lassen sich nicht gleichzeitig maximieren, und wer das vorher weiß, trifft später die ruhigeren Entscheidungen.

Klären Sie zugleich, wer überhaupt verkaufen darf. Steht die Immobilie im Eigentum mehrerer Personen, müssen alle mitziehen – bei einer Erbengemeinschaft ebenso wie bei Ehegatten, die gemeinsam im Grundbuch stehen. Ist eine berechtigte Person durch Nießbrauch oder Wohnrecht eingetragen, braucht es auch deren Zustimmung, wenn das Recht gelöscht werden soll. Und bei einer Betreuung oder einer Vollmacht hängt vieles an deren genauem Wortlaut.

Eine Anfrage bei uns verpflichtet Sie an dieser Stelle zu nichts. Viele Eigentümer rufen zuerst nur an, um eine Einschätzung zu haben, und entscheiden dann in Ruhe.

2 · Unterlagen zusammentragen

Das ist der unspektakulärste und der zeitkritischste Schritt. Ein Grundbuchauszug ist in wenigen Tagen da, eine Flurkarte auch. Baupläne aus den sechziger Jahren im Bauamt zu finden kann Wochen dauern, und auf Protokolle der Eigentümerversammlungen wartet man, solange die Hausverwaltung wartet.

Fangen Sie deshalb früh an, nicht erst nach der Einigung. Welche Papiere Sie je Objektart genau brauchen, bei welcher Stelle sie liegen und was man dafür bezahlt, steht in der Unterlagen-Checkliste. Ein Punkt daraus gehört aber schon hierher: Der Energieausweis ist beim Verkauf Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder.

3 · Den Wert ermitteln

Verschaffen Sie sich eine eigene Vorstellung, bevor andere eine Zahl nennen. Dafür gibt es keinen Rechner, der die Arbeit erledigt, aber es gibt nachvollziehbare Verfahren und den Bodenrichtwert Ihrer Lage. Wie Vergleichswert-, Ertragswert- und Sachwertverfahren funktionieren und was Online-Schätzungen wert sind, erklärt der Ratgeber Immobilienwert ermitteln.

Wichtig ist nur das Ergebnis dieses Schritts: eine Spanne, die Sie selbst begründen können. Nicht ein Wunschpreis, sondern ein Korridor mit einer Untergrenze, bei der Sie noch zufrieden sind.

Der Weg zum Käufer

4 · Vermarktung oder Direktankauf

Hier trennen sich die Wege, und nur hier. Alles danach ist wieder identisch.

5 · Verhandlung und Einigung

Verhandelt wird nicht nur der Preis. Zum Paket gehören der Übergabetermin, mitverkauftes Inventar, der Umgang mit Mängeln, ein eventueller Räumungsbedarf und die Frage, ob Sie noch eine Zeit lang wohnen bleiben. Schreiben Sie diese Punkte auf, bevor Sie zusagen – sie landen später im Vertrag und sind danach kaum noch zu ändern.

Mündliche Zusagen sind beim Immobilienkauf ohne Wirkung. Der Kaufvertrag braucht die notarielle Beurkundung, alles davor ist eine Absichtserklärung. Das schützt beide Seiten: Sie sind bis zur Beurkundung nicht gebunden.

Beim Notar

6 · Entwurf und die Zwei-Wochen-Frist

Üblicherweise wählt der Käufer den Notar, weil er die Kosten trägt. Der Notar ist dabei keine Partei: Er berät beide Seiten neutral und ist zur Unparteilichkeit verpflichtet.

Sie nennen ihm die Vertragsdaten – Beteiligte, Objekt, Kaufpreis, Zahlungsmodalitäten, Übergabetermin. Er prüft das Grundbuch, klärt, welche Belastungen gelöscht werden müssen, und schreibt den Entwurf.

Dann beginnt die Frist, die man kennen muss: Bei Verträgen mit Verbrauchern muss der Entwurf mindestens zwei Wochen vor der Beurkundung vorliegen (§ 17 Abs. 2a BeurkG, so seit dem 1. Oktober 2013). Die Frist ist dafür da, dass Sie den Vertrag in Ruhe lesen und Fragen stellen können. Sie lässt sich nicht wegverhandeln. Wer Ihnen eine Beurkundung in drei Tagen verspricht, verspricht etwas, das er nicht halten darf.

Nutzen Sie die zwei Wochen. Lesen Sie den Entwurf, und rufen Sie bei jedem Satz, den Sie nicht verstehen, im Notariat an. Diese Auskunft ist Teil der Leistung.

7 · Die Beurkundung

Beim Termin wird der Vertrag vollständig vorgelesen – nicht zusammengefasst, Wort für Wort. Der Notar erklärt die Regelungen, nimmt Änderungen auf, und am Ende unterschreiben alle Beteiligten. Eine knappe Stunde ist üblich, bei komplizierteren Verträgen länger. Sie brauchen einen gültigen Ausweis; sind Beteiligte verhindert, geht es mit einer notariell beglaubigten Vollmacht.

Mit der Unterschrift ist der Vertrag wirksam, aber Sie sind noch Eigentümer. Das Eigentum wechselt erst mit der Eintragung im Grundbuch.

Nach der Beurkundung

8 · Auflassungsvormerkung

Direkt nach dem Termin beantragt der Notar beim Grundbuchamt die Eintragung einer Vormerkung zugunsten des Käufers – die Auflassungsvormerkung. Sie reserviert dem Käufer seinen Anspruch auf das Eigentum: Von da an kann die Immobilie nicht mehr an einen Dritten verkauft oder neu belastet werden, ohne dass dieser Anspruch vorgeht. Parallel fordert der Notar bei Ihrer Bank die Unterlagen an, mit denen eine noch eingetragene Grundschuld gelöscht werden kann.

9 · Fälligkeitsmitteilung und Kaufpreiszahlung

Jetzt kommt der Schritt, der Sie schützt. Der Notar zahlt nichts aus und gibt nichts frei, solange nicht alle Voraussetzungen erfüllt sind: die Vormerkung ist eingetragen, die Löschungsunterlagen für die Grundschulden liegen vor, nötige Genehmigungen und Verzichtserklärungen sind da – etwa eine Vorkaufsrechtsverzichtserklärung der Gemeinde. Erst dann schickt er die Fälligkeitsmitteilung an den Käufer: ein Schreiben, das besagt, dass nun gezahlt werden darf.

Der Käufer zahlt in der Regel direkt an Sie, nicht über ein Notaranderkonto. Ein Anderkonto ist die Ausnahme und kostet zusätzlich; nötig ist es nur in besonderen Konstellationen. Bestätigen Sie den Eingang dem Notariat, sobald das Geld da ist.

10 · Übergabe und Grundbuchumschreibung

Die Übergabe erfolgt zum vereinbarten Termin, üblicherweise nach dem Geldeingang. Machen Sie ein Protokoll: Zählerstände für Strom, Gas, Wasser, Anzahl der übergebenen Schlüssel, Zustand, mitverkauftes Inventar, Besonderheiten. Beide Seiten unterschreiben, beide behalten eine Ausfertigung. Melden Sie anschließend Versorger und Gebäudeversicherung um – die Versicherung läuft bis zur Grundbuchumschreibung weiter und sollte nicht vorher gekündigt werden.

Den Rest macht der Notar. Das Finanzamt setzt die Grunderwerbsteuer fest; hat der Käufer sie gezahlt, stellt es die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus, ohne die das Grundbuchamt nicht umschreibt. Danach wird der Käufer als Eigentümer eingetragen, nicht mehr nötige Belastungen werden gelöscht, und Sie erhalten eine Nachricht darüber. Erst dieser Eintrag ist der Eigentümerwechsel. Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen je nach Auslastung der Ämter einige Wochen bis Monate – auf Ihr Geld hat das keinen Einfluss, denn das war längst da.

Was im Grundbuch steht und wie Sie es lesen →

Wer welche Kosten trägt

Die gesetzliche Grundregel steht in § 448 Abs. 2 BGB: Die Kosten der Beurkundung des Kaufvertrags und der Eintragung im Grundbuch trägt der Käufer. Auch die Grunderwerbsteuer zahlt grundsätzlich der Käufer – in Hessen 6,0 % des Kaufpreises, unverändert seit dem 1. August 2014. Mehr dazu im Ratgeber Grunderwerbsteuer in Hessen.

Auf Ihrer Seite als Verkäufer bleiben typischerweise:

• die Gebühren für Grundbuchauszug, Flurkarte und Auskünfte aus dem Bauamt,
• der Energieausweis, wenn kein gültiger vorliegt,
• die Löschung von Grundschulden, die Sie noch im Grundbuch haben,
• eine Vorfälligkeitsentschädigung, wenn ein zinsgebundenes Darlehen vorzeitig abgelöst wird,
• Ihr Anteil an der Maklerprovision, sofern ein Makler beauftragt ist,
• eine mögliche Steuer auf den Gewinn, wenn die Zehn-Jahres-Frist noch nicht abgelaufen und keine Ausnahme erfüllt ist.

Beim Direktankauf durch uns entfallen Provision und Vermarktungskosten vollständig; Grunderwerbsteuer, Notar- und Grundbuchkosten tragen wir als Käufer. Was an Unterlagen fehlt, besorgen wir – Sie müssen dafür nicht wochenlang Behördengänge erledigen, bevor überhaupt über einen Preis gesprochen wird. Auch den Energieausweis beauftragen wir; die Kosten dafür bleiben, wie oben, bei Ihnen.

Wie lange das Ganze dauert

Eine ehrliche Antwort muss zwei Zahlen trennen. Bis zur Kaufpreiszahlung sind es bei uns im Durchschnitt vier Wochen vom Erstkontakt – das ist der Zeitpunkt, der für Sie wirtschaftlich zählt. Bis zur Grundbuchumschreibung dauert es deutlich länger, weil Finanzamt und Grundbuchamt ihr eigenes Tempo haben. Beim klassischen Verkauf über ein Inserat kommt vor all dem noch die Vermarktungszeit dazu, und die ist offen.

Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, nicht automatisiert. Alles Weitere entscheiden Sie.

Direktankauf statt Vermarktung →