Steuern
Spekulationssteuer und die Zehn-Jahres-Frist
Wer eine Immobilie innerhalb von zehn Jahren nach dem Kauf mit Gewinn wieder verkauft, zahlt darauf in der Regel Steuer. Wer die Frist abgewartet hat, zahlt nichts. Zwischen diesen beiden Sätzen liegen ein genaues Anfangsdatum, zwei Ausnahmen und ein Sonderfall, der bei geerbten Häusern fast immer zugunsten der Erben ausgeht.
Die Frist des § 23 EStG ist eine der wenigen Regeln beim Immobilienverkauf, die man selbst nachrechnen kann. Dafür muss man nur wissen, welcher Tag zählt – und dass es zwei Wege an der Frist vorbei gibt, nicht einen.
Die zweite Ausnahme wird am häufigsten übersehen: Sie kann schon nach gut zwei Jahren Eigennutzung erfüllt sein, während alle über zehn Jahre reden. Wer überlegt, ob er noch warten soll, fängt deshalb besser bei Punkt 3 an.
Die Grundregel
Was besteuert wird – und was nicht
Das Wort Spekulationssteuer steht in keinem Gesetz. Gemeint ist die Einkommensteuer auf ein privates Veräußerungsgeschäft nach § 23 EStG. Besteuert wird nicht der Kaufpreis und nicht das Vermögen, sondern allein der Gewinn: die Differenz zwischen dem, was Sie beim Verkauf bekommen, und dem, was die Immobilie Sie bei der Anschaffung gekostet hat.
Verkaufen Sie mit Verlust, gibt es keinen steuerpflichtigen Gewinn. Nach Ablauf der Zehn-Jahres-Frist bleibt der Gewinn steuerfrei, auch wenn er hoch ist. Und erfüllen Sie eine der beiden Eigennutzungs-Ausnahmen, bleibt er ebenfalls steuerfrei – selbst bei einem Kauf vor drei Jahren.
Zu den Anschaffungskosten gehören auch die damaligen Nebenkosten, und die Kosten des Verkaufs mindern den Gewinn. Bei einer vermieteten Immobilie haben zudem geltend gemachte Abschreibungen den steuerlichen Anschaffungswert gesenkt – der steuerliche Gewinn ist dann höher als die Wertsteigerung, die Sie empfinden. Ein steuerpflichtiger Gewinn wird Ihrem übrigen Einkommen zugerechnet und mit Ihrem persönlichen Steuersatz belastet. Was dabei herauskommt, gehört auf den Tisch eines Steuerberaters, nicht in einen Online-Rechner.
Fristbeginn und Fristende
Der Tag der Beurkundung zählt
Hier entstehen die meisten Irrtümer, und sie kosten im Zweifel viel Geld. Die Frist beginnt am Tag der notariellen Beurkundung des Kaufvertrags – also an dem Tag, an dem Sie damals beim Notar gesessen haben und der Vertrag vorgelesen wurde.
Nicht maßgeblich sind dagegen:
- die Eintragung im Grundbuch, die oft Monate später erfolgt,
- der Tag, an dem Sie den Kaufpreis gezahlt haben,
- der Tag der Übergabe oder Ihr Einzug,
- bei einem Neubau der Tag der Fertigstellung.
Auf der Verkaufsseite gilt dasselbe spiegelbildlich: Es zählt der Tag, an dem der neue Kaufvertrag beurkundet wird, nicht der Geldeingang. Wenn es knapp wird, lässt sich ein Notartermin also nach hinten legen.
Das Fristende liegt zehn Jahre und einen Tag nach dem Beginn. Verkauft wird steuerfrei erst, wenn die zehn Jahre voll abgelaufen sind. Ein Vertrag, der am letzten Tag der Frist beurkundet wird, liegt noch innerhalb – mit allen Folgen.
- 14. März 2017Kaufvertrag beim Notar beurkundet. Dieser Tag setzt die Frist in Gang.
- 14. März 2027Die zehn Jahre sind abgelaufen. Ein an diesem Tag beurkundeter Verkauf liegt noch innerhalb der Frist.
- 15. März 2027Ab jetzt ist der Gewinn aus dem Verkauf steuerfrei – unabhängig davon, wie hoch er ist.
Schauen Sie für Ihr eigenes Datum deshalb nicht in den Grundbuchauszug, sondern in die Kaufvertragsurkunde – dort steht oben das Beurkundungsdatum. Finden Sie die Urkunde nicht mehr, hilft das Notariat, das damals beurkundet hat.
Die beiden Ausnahmen für Eigennutzung
Wer selbst in der Immobilie gewohnt hat, kann auch innerhalb der zehn Jahre steuerfrei verkaufen. Dafür gibt es zwei voneinander unabhängige Wege. Es genügt, wenn einer von beiden erfüllt ist. Genau das wird in Gesprächen am häufigsten falsch erinnert – viele kennen nur den ersten und glauben deshalb, sie müssten zehn Jahre durchhalten.
Variante 1: seit der Anschaffung durchgehend selbst bewohnt
Haben Sie die Immobilie von der Anschaffung bis zum Verkauf ohne Unterbrechung zu eigenen Wohnzwecken genutzt, ist der Gewinn steuerfrei. Diese Variante ist der klare Fall: Sie haben gekauft, sind eingezogen, haben gewohnt, verkaufen jetzt. Wie viele Jahre dazwischen liegen, spielt dann keine Rolle.
Wurde zwischendurch vermietet oder stand die Immobilie länger leer, ist die Durchgängigkeit unterbrochen – dann kommt es auf die zweite Variante an.
Variante 2: das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre
Die zweite Variante greift, wenn die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden davorliegenden Kalenderjahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Entscheidend ist hier das Kalenderjahr, nicht ein Zeitraum von 36 Monaten. Praktisch heißt das: gut zwei Jahre Eigennutzung können reichen – weil das Verkaufsjahr und das früheste der drei Jahre nicht vollständig abgedeckt sein müssen.
Das ist der Punkt, an dem sich Warten manchmal doch lohnt – nur eben nicht acht Jahre, sondern ein paar Monate. Eine Verschiebung des Notartermins über einen Jahreswechsel kann in beide Richtungen wirken und gehört deshalb vorher mit dem Steuerberater abgestimmt.
Zu eigenen Wohnzwecken genutzt heißt: Sie selbst haben dort gewohnt. Wird nur ein Teil des Hauses selbst genutzt und ein anderer vermietet, teilt das Finanzamt den Gewinn auf. Hier kommt es wirklich auf den Einzelfall an.
Der Sonderfall Erbschaft
Die Frist des Erblassers läuft weiter
Eine Erbschaft ist keine Anschaffung. Deshalb beginnt mit dem Erbfall keine neue Zehn-Jahres-Frist. Als Erbe treten Sie in die Rechtsstellung des Verstorbenen ein – und damit auch in dessen laufende Frist. Maßgeblich bleibt der Tag, an dem der Verstorbene den Kaufvertrag beurkundet hat.
Für die meisten Erbfälle ist das eine gute Nachricht. Hat der Verstorbene die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft – was bei Elternhäusern die Regel ist –, können die Erben in aller Regel steuerfrei verkaufen, auch sofort nach dem Erbfall.
Umgekehrt gilt es aber auch: Hat der Verstorbene erst vor wenigen Jahren gekauft, läuft die Restfrist weiter, und ein Verkauf innerhalb dieser Restzeit kann steuerpflichtig sein. Als Anschaffungskosten gelten dann die des Verstorbenen, nicht der Wert zum Erbfall.
Suchen Sie im Nachlass deshalb früh nach der Kaufvertragsurkunde. In einer Erbengemeinschaft erleichtert dieses eine Datum allen Beteiligten die Entscheidung.
Nicht verwechseln
Die Spekulationssteuer und die Erbschaftsteuer sind zwei verschiedene Dinge, und sie können nebeneinander eine Rolle spielen.
- Die Erbschaftsteuer knüpft an den Erbfall an und arbeitet mit Freibeträgen – mehr dazu auf der Seite Geerbte Immobilie.
- Die Steuer nach § 23 EStG knüpft an den Verkauf an und fragt allein nach Frist, Gewinn und Eigennutzung.
Und noch eine dritte Regel kann hineinspielen: Wer ein Familienheim steuerfrei geerbt hat und innerhalb von zehn Jahren auszieht oder verkauft, verliert diese Befreiung rückwirkend. Das betrifft die Erbschaftsteuer, nicht § 23 EStG – wirkt sich aber auf dieselbe Entscheidung aus.
Vier Rechenbeispiele
Immer dieselbe Immobilie: 2017 für 300.000 € gekauft, Verkauf für 420.000 €. Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung; Nebenkosten und Abschreibungen sind der Einfachheit halber ausgeklammert.
| Fall | Situation | Gewinn | Ergebnis |
|---|---|---|---|
| A | Beurkundung 14. März 2017, vermietet, Verkauf im Januar 2027. | 120.000 € | Innerhalb der Frist, keine Eigennutzung – der Gewinn ist steuerpflichtig. |
| B | Dieselbe Immobilie, Beurkundung des Verkaufs am 15. März 2027. | 120.000 € | Zehn Jahre und ein Tag sind vorbei – steuerfrei. Zwei Monate Geduld entscheiden hier alles. |
| C | Seit dem Kauf 2017 durchgehend selbst bewohnt, Verkauf im Januar 2027. | 120.000 € | Variante 1 ist erfüllt – steuerfrei, obwohl die Frist noch läuft. |
| D | Bis 2024 vermietet, Einzug im Oktober 2024, Verkauf im Mai 2027. | 120.000 € | Eigennutzung in 2025, 2026 und im Verkaufsjahr 2027 – Variante 2 ist erfüllt, steuerfrei. |
Fall D ist der Fall, um den es hier vor allem geht. Die Immobilie wurde erst 2017 gekauft und zwischendurch vermietet – nach der verbreiteten Vorstellung müsste Steuer anfallen. Weil aber das Verkaufsjahr und die beiden vorangegangenen Kalenderjahre durchgehend selbst bewohnt waren, greift die zweite Ausnahme. Auch ein Verkauf im Dezember 2026 wäre noch steuerfrei gewesen: Verkaufsjahr 2026, davor 2025 und 2024 – und in 2024 begann die Eigennutzung im Oktober, was für das früheste der drei Jahre genügt. Steuerpflichtig wäre erst ein Verkauf im Dezember 2025 geworden, denn dann wären die beiden vorangegangenen Kalenderjahre 2024 und 2023 gewesen – und 2023 war die Immobilie noch vermietet.
Deshalb der nüchterne Rat: Rechnen Sie Ihr Datum nach, bevor Sie einen Notartermin festlegen, und lassen Sie das Ergebnis vom Steuerberater bestätigen.
Die Drei-Objekt-Grenze
Alles bisher Gesagte gilt für private Veräußerungsgeschäfte. Wer regelmäßig kauft und wieder verkauft, wird irgendwann nicht mehr als Privatperson behandelt, sondern als Gewerbetreibender – und dann hilft keine Haltefrist mehr.
Die Grenze zieht die ständige Rechtsprechung des Bundesfinanzhofs bei mehr als drei Objekten innerhalb von etwa fünf Jahren. Wer in diesem Zeitraum vier oder mehr Objekte an- und wieder verkauft, gilt in der Regel als gewerblicher Grundstückshändler – der Gewinn ist dann unabhängig von der Zehn-Jahres-Frist steuerpflichtig.
Für den klassischen Fall – ein Elternhaus, eine eigene Wohnung, eine vermietete Einheit – ist das kein Thema. Relevant wird es, wenn mehrere Objekte aus einem Nachlass in kurzer Folge verkauft werden. Wer in die Nähe der Grenze kommt, sollte vorher steuerlich beraten werden; die Abgrenzung hat Feinheiten, die kein Absatz abbildet.
Der eine Satz, der wirklich wichtig ist
Prüfen Sie Ihr Beurkundungsdatum und Ihre Eigennutzung, bevor Sie einen Verkauf verbindlich zusagen. Nach der Beurkundung des neuen Kaufvertrags lässt sich an der steuerlichen Beurteilung nichts mehr verschieben – vorher dagegen ist ein Termin oft eine Frage von Wochen.
Was das für Ihren Verkauf heißt
Für uns als Ankäufer ändert die Frist nichts am Angebot. Die Steuer trifft Sie als Verkäufer, nicht uns, und wir verrechnen sie nicht in den Preis. Was wir tun können, ist den Termin der Beurkundung mit Ihnen abzustimmen. Wenn Ihnen vier Wochen fehlen, um über ein Fristende oder einen Jahreswechsel zu kommen, dann warten wir diese vier Wochen.
Das ist einer der Unterschiede zu einem Verkauf über ein Inserat: Dort bestimmt der Zufall, wann ein zahlungsfähiger Interessent auftaucht. Beim Direktankauf steht der Käufer von Anfang an fest, und damit ist der Notartermin planbar. Der ganze Weg steht im Ratgeber Immobilienverkauf Schritt für Schritt.
Ihre Steuer rechnen wir nicht aus – das dürfen wir nicht. Aber wir fragen im ersten Gespräch nach dem Beurkundungsdatum Ihres Kaufvertrags, weil dieses eine Datum erfahrungsgemäß oft die Entscheidung verändert. Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Sie verpflichtet Sie zu nichts.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten