Grunderwerbsteuer in Hessen

Der Steuersatz in Hessen

6,0 Prozent, seit dem 1. August 2014 unverändert

Die Grunderwerbsteuer fällt an, wenn ein inländisches Grundstück den Eigentümer wechselt. In Hessen beträgt der Satz 6,0 Prozent der Gegenleistung – und er liegt seit dem 1. August 2014 unverändert bei diesem Wert. Wer heute in Bensheim, Heppenheim, Darmstadt, Wiesbaden oder Frankfurt kauft, rechnet also mit derselben Zahl wie vor zehn Jahren.

Die Steuer ist Ländersache: Jedes Bundesland setzt seinen Satz selbst fest, und die Sätze unterscheiden sich. Maßgeblich ist immer das Land, in dem die Immobilie liegt – nicht Ihr Wohnort und nicht der des Käufers. Für ein Haus an der Bergstraße gilt deshalb der hessische Satz, auch wenn der Käufer aus Baden-Württemberg kommt. Welchen Satz ein anderes Land gerade erhebt, nennen wir hier bewusst nicht: Wir schreiben nur Zahlen, die wir geprüft haben. Die zuständige Finanzverwaltung gibt den aktuellen Wert verlässlich an.

Die Rechnung selbst ist einfach. Ein Kaufpreis von 450.000 € ergibt 27.000 € Grunderwerbsteuer. Dazu kommen für den Käufer noch die Kosten der Beurkundung und der Grundbucheintragung, die er üblicherweise ebenfalls trägt (§ 448 Abs. 2 BGB).

Wer die Steuer zahlt

Der Käufer – beim Direktankauf also HHW

Die Grunderwerbsteuer trägt grundsätzlich der Käufer. Verkaufen Sie Ihre Immobilie direkt an uns, zahlen wir diese Steuer. Sie wird Ihnen nicht in Rechnung gestellt und nicht vom Kaufpreis abgezogen.

Zusammen mit der entfallenden Maklerprovision bedeutet das: Von den klassischen Kaufnebenkosten bleibt auf Ihrer Seite nichts hängen.

Juristisch sind beide Vertragsparteien Steuerschuldner – das Finanzamt könnte sich theoretisch an jeden von beiden halten. Praktisch regelt der Kaufvertrag aber ausnahmslos, dass der Käufer zahlt, und das Finanzamt hält sich an diese Regelung und schickt seinen Bescheid an ihn.

Für Sie als Verkäufer bleibt daraus nur ein Restrisiko, und es ist klein: Zahlt der Käufer nicht, kann das Finanzamt grundsätzlich auf den Verkäufer zugreifen. Deshalb ist es nicht gleichgültig, wer der Käufer ist. Bei einem Direktankauf durch ein Unternehmen, das mit eigenem Kapital arbeitet, ist diese Frage von Anfang an beantwortet – anders als bei einem privaten Interessenten, dessen Finanzierung noch aussteht.

Die Bemessungsgrundlage

Nicht der Wert, sondern die Gegenleistung

Besteuert wird nicht der Verkehrswert der Immobilie, sondern die Gegenleistung – also alles, was der Käufer für das Grundstück aufwendet. Im Normalfall ist das der im Kaufvertrag beurkundete Kaufpreis. Dazu können weitere Posten gehören, etwa übernommene Lasten oder ein eingeräumtes Wohnrecht.

Ein Punkt, der sich in echtem Geld auswirkt: Mitverkauftes Zubehör gehört nicht zum Grundstück. Eine Einbauküche, eine Sauna, Markisen oder Gartengeräte, die mit übergehen, können im Kaufvertrag gesondert mit einem realistischen Wert ausgewiesen werden. Dieser Teil der Zahlung unterliegt nicht der Grunderwerbsteuer. Das Finanzamt erkennt das an, solange die Beträge plausibel sind und nicht erkennbar überhöht – geschätzte Phantasiewerte für eine zwanzig Jahre alte Küche fallen auf. Besprechen Sie die Aufteilung mit dem Notariat, bevor der Entwurf steht.

Die Zahlen sind frei gewählt und dienen nur der Veranschaulichung. Sie zeigen aber die Richtung: Jeder nicht als Grundstück besteuerte Euro schlägt mit sechs Cent weniger Steuer durch. Das ist ein Vorteil des Käufers – und damit ein Argument, das in die Verhandlung gehört, nicht erst in den Vertragsentwurf.

Vom Notartermin zum Bescheid

Das Verfahren läuft ohne Ihr Zutun

Niemand muss die Grunderwerbsteuer selbst anmelden. Das Notariat zeigt den Kaufvertrag nach der Beurkundung beim Finanzamt an – das ist Teil seiner Amtspflichten und geschieht automatisch. Das Finanzamt prüft und setzt die Steuer mit einem schriftlichen Bescheid gegenüber dem Käufer fest.

Die Zahlungsfrist steht in diesem Bescheid. Verlassen Sie sich auf das Datum im Bescheid und nicht auf Fristen, die irgendwo im Netz genannt werden – wir nennen hier bewusst keine Zahl, weil die Angabe im Einzelfall vom Bescheid abhängt. Wer unsicher ist, ruft die im Bescheid genannte Stelle an; die Auskunft ist kostenlos.

Für den Zeitplan heißt das: Zwischen Beurkundung und Umschreibung liegen in jedem Fall einige Wochen, in denen Behörden arbeiten. Das ist der Normalfall und kein Zeichen dafür, dass etwas schiefläuft. Wie dieser Abschnitt in den Gesamtablauf eingebettet ist, steht im Ratgeber Immobilienverkauf Schritt für Schritt.

Die Unbedenklichkeitsbescheinigung

Der Schlüssel zur Grundbuchumschreibung

Ist die Grunderwerbsteuer gezahlt, erteilt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung und schickt sie an das Notariat. Sie besagt nicht mehr und nicht weniger als: Gegen die Eigentumsumschreibung bestehen aus steuerlicher Sicht keine Bedenken.

Diese Bescheinigung ist die Bedingung dafür, dass das Grundbuchamt den neuen Eigentümer einträgt. Ohne sie bleibt das Grundbuch, wie es ist – egal wie lange der Kaufvertrag schon beurkundet ist und egal, ob der Kaufpreis geflossen ist. Es ist damit das letzte Papier, auf das im Verfahren gewartet wird.

Für Sie als Verkäufer ist das wichtig zu wissen, aber kein Risiko für Ihr Geld: Der Kaufpreis hängt nicht an der Bescheinigung. Er wird fällig, wenn die im Kaufvertrag genannten Voraussetzungen vorliegen – insbesondere die Eintragung der Eigentumsvormerkung für den Käufer im Grundbuch. Die Umschreibung selbst ist der formale Abschluss danach. Was in welcher Abteilung des Grundbuchs steht, erklärt der Ratgeber Grundbuch verstehen.

Wer hier worauf wartet

1. Das Notariat zeigt den Vertrag beim Finanzamt an und sammelt alle Nachweise ein.
2. Das Finanzamt setzt die Steuer fest und erteilt nach Zahlung die Bescheinigung.
3. Das Grundbuchamt schreibt erst danach das Eigentum um.
4. Sie als Verkäufer müssen in diesem Abschnitt nichts tun und nichts bezahlen.

Nicht zu verwechseln: die Grundsteuer

Die beiden Begriffe werden ständig durcheinandergebracht, und das führt zu echten Missverständnissen – etwa zu der Annahme, man müsse als Eigentümer jedes Jahr sechs Prozent zahlen. Das ist nicht so. Es sind zwei verschiedene Steuern mit verschiedenen Anlässen, Empfängern und Zeitpunkten.

Beim Verkauf berührt die Grundsteuer Sie noch an einer Stelle: Der letzte Grundsteuerbescheid gehört zu den Unterlagen, die beim Verkauf gebraucht werden, und im Kaufvertrag wird geregelt, ab wann der Käufer sie trägt. Welche Papiere sonst zusammenkommen müssen, steht im Ratgeber Unterlagen für den Verkauf.

Befreiungen in der Familie

Gerade Linie und Ehegatten

Für Übertragungen innerhalb der engen Familie fällt keine Grunderwerbsteuer an. Befreit sind insbesondere:

• der Erwerb zwischen Verwandten in gerader Linie – also zwischen Eltern und Kindern, Großeltern und Enkeln, auch bei Stiefkindern,
• der Erwerb zwischen Ehegatten sowie zwischen eingetragenen Lebenspartnern,
• die Übertragung im Rahmen einer Vermögensauseinandersetzung nach der Scheidung.

Nicht befreit ist dagegen der Verkauf zwischen Geschwistern – sie sind in der Seitenlinie verwandt, nicht in gerader Linie. Das überrascht regelmäßig, zum Beispiel wenn in einer Erbengemeinschaft ein Geschwisterteil die Anteile der anderen übernehmen will. Für diesen Fall lohnt ein Termin beim Steuerberater, bevor eine Lösung vereinbart wird; die Seite Erbengemeinschaft beschreibt die Alternativen.

Von der Grunderwerbsteuer ausgenommen sind außerdem Erwerbe von Todes wegen und Schenkungen – für sie gilt stattdessen das Erbschaft- und Schenkungsteuerrecht mit seinen eigenen Freibeträgen. Wer ein Haus erbt, zahlt also keine Grunderwerbsteuer; worauf es dann ankommt, steht auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.

Was das für Ihren Verkauf heißt

Der praktische Teil ist kurz: Die Grunderwerbsteuer ist nicht Ihre Rechnung. Wenn wir Ihre Immobilie ankaufen, zahlen wir sie – zusammen mit den Notar- und Grundbuchkosten. Unser Angebot zieht sie nicht ab und rechnet sie nicht ein.

Was Sie merken, ist nur der Zeitfaktor: Zwischen Beurkundung und Umschreibung arbeiten Finanzamt und Grundbuchamt, und das dauert einige Wochen. Dass der Kaufpreis trotzdem vorher fließt, ist der Grund, warum eine Umschreibung niemandem im Weg steht.

Ein Hinweis zum Schluss, der Geld wert sein kann: Wenn mit der Immobilie nennenswertes Zubehör übergeht – Einbauküche, Sauna, Gartenhaus –, sprechen Sie uns darauf an. Wird es im Vertrag gesondert ausgewiesen, sinkt die steuerpflichtige Gegenleistung. Das kommt dem Käufer zugute, und in einer Verhandlung lässt sich darüber reden.

Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Sie verpflichtet Sie zu nichts.