01Eine Seite macht den Anfang
Es genügt, wenn eine Partei uns anspricht – per Formular, Telefon oder WhatsApp. Sagen Sie uns, ob und wie Sie die Kommunikation getrennt halten möchten. Wir richten uns danach.
Situation · Scheidung und Trennung
Die gemeinsame Immobilie verkaufen, wenn die Ehe endet
Das Haus war einmal der Plan. Jetzt ist es der letzte große Gegenstand, über den noch gesprochen werden muss – oft mit jemandem, mit dem das Sprechen schwer geworden ist. Dieser Text beschreibt, wie ein Verkauf abläuft, ohne dass Sie sich dafür an einen Tisch setzen müssen.
Es geht nicht darum, wer recht hat
Beim Verkauf einer Immobilie in einer Trennung geht es selten nur um Geld. Es geht darum, wer bleiben darf, wer Zugeständnisse gemacht hat und wer das Haus damals gewollt hat. Diese Fragen können wir nicht lösen und wir versuchen es auch nicht.
Was wir anbieten, ist schmaler und deshalb nützlich: eine Zahl und einen Ablauf, die für beide Seiten gleich sind. Ein Angebot, das keiner von Ihnen verhandelt hat und das deshalb keiner als Niederlage verbuchen muss.
Viele Paare rufen uns getrennt an, am gleichen Tag oder in derselben Woche. Das ist uns recht. Wir sagen beiden dasselbe, und wir sagen beiden, dass die andere Seite dasselbe gehört hat.
Was jetzt zu entscheiden ist
- Wer steht im Grundbuch? Stehen beide Namen dort, gehört die Immobilie beiden – verkaufen lässt sie sich dann nur gemeinsam. Ein Grundbuchauszug beantwortet diese Frage in fünf Minuten.
- Wer wohnt bis wann dort? Diese Frage zuerst klären, nicht nebenbei. Sie bestimmt den Zeitpunkt des Verkaufs mehr als alles andere.
- Wer zahlt die Rate? Der Darlehensvertrag läuft weiter, unabhängig davon, wer noch im Haus wohnt. Ungeklärte Raten sind das, was aus einer Trennung einen Zeitdruck macht.
- Fachanwalt einschalten. Güterstand, Zugewinnausgleich und Unterhalt gehören in fachkundige Hände – bevor über einen Verkaufspreis gesprochen wird, nicht danach.
- Verkaufen oder übernehmen? Will eine Seite das Haus halten und die andere auszahlen, braucht sie eine Finanzierung in eigenem Namen. Das sagt die Bank, nicht der Wunsch.
Unsere Rolle
Ein Ansprechpartner für beide Seiten – und für keine Partei
Ein Makler wird von einer Seite beauftragt. Damit ist er die Partei dieser Seite, auch wenn er es nicht sein will. Wir sind der Käufer und damit für beide dieselbe Gegenseite. Das klingt kühl und ist in dieser Lage der große Vorteil.
Neutral gegenüber beiden
Wir machen ein Angebot für die Immobilie, nicht für eine Seite. Beide Parteien erhalten dieselbe Zahl, dieselbe Begründung und denselben Zeitplan.
Getrennte Kommunikation
Auf Wunsch sprechen wir mit Ihnen einzeln – getrennte Telefonate, getrennte E-Mails, getrennte Termine. Sie müssen für den Verkauf nicht miteinander reden.
Keine öffentlichen Inserate
Kein Portal, keine Fotos Ihrer Wohnräume im Netz, kein Schild am Zaun, keine Zeitungsanzeige. Die Nachbarschaft erfährt nichts, was Sie nicht selbst erzählen.
Keine gemeinsamen Besichtigungen
Ein Termin, eine Partei vor Ort – wer kommt, entscheiden Sie. Es gibt keine Serie fremder Interessenten, bei der Sie sich abwechselnd begegnen müssten.
Rückmeldung eines Paares, dessen Immobilie wir gekauft haben
„Wir wollten beide schnell und diskret verkaufen — kein öffentliches Inserat, keine fremden Besichtigungen. HHW hat genau das ermöglicht und war absolut professionell und fair.“
M. & T. S., Lorsch
Scheidungsimmobilie, 2023
Zwei Begriffe, kurz erklärt
Miteigentum und Zugewinn – und warum wir hier aufhören
Miteigentum: wer im Grundbuch steht, entscheidet mit
Stehen beide Namen im Grundbuch, gehört die Immobilie beiden. Verkaufen lässt sie sich dann nur gemeinsam – eine Partei allein kann den Verkauf nicht durchsetzen, auch nicht mit dem größeren Anteil. Für die Beurkundung beim Notar braucht es beide Unterschriften.
Umgekehrt gilt auch hier: Niemand kann den Verkauf dauerhaft blockieren, ohne das Verfahren zu riskieren, das weiter unten steht. Steht nur ein Name im Grundbuch, ist die Lage anders – dann ist die Eigentumsfrage einfach, die Ausgleichsfrage aber nicht.
Zugewinn: das hängt von Ihrem Fall ab
Ob und wie der Wert der Immobilie in den Zugewinnausgleich einfließt, hängt von Ihrem Güterstand ab, von einem möglichen Ehevertrag, davon, wer das Objekt wann eingebracht hat, und davon, wie es finanziert wurde. Das lässt sich nicht pauschal sagen, und wir sagen es nicht pauschal.
Diese Frage gehört zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht – am besten vor dem Verkauf, denn der Verkaufszeitpunkt und der Stichtag für die Berechnung können auseinanderfallen. Lassen Sie sich das vorher erklären. Wir warten gern, bis das geklärt ist.
Was wir Ihnen zuverlässig sagen können, ist, was wir für die Immobilie zahlen. Alles andere wäre eine Rechtsberatung, die wir nicht erbringen dürfen und nicht erbringen wollen.
Was der laufende Kredit bedeutet
Eine Trennung beendet keinen Darlehensvertrag. Wer unterschrieben hat, haftet weiter – auch wenn er längst ausgezogen ist.
Bei einem Verkauf kann ein zinsgebundenes Grundpfanddarlehen bei berechtigtem Interesse vorzeitig abgelöst werden, frühestens sechs Monate nach Vollauszahlung (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen; Verbraucherzentralen nennen Größenordnungen von etwa fünf bis zehn Prozent der Restschuld. Feste Zahlen versprechen wir nicht – die Berechnung ist bankindividuell.
Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein Kündigungsrecht mit sechs Monaten Frist nach § 489 BGB. Dann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an.
§ 180 ZVG
Was droht, wenn Sie sich nicht einigen
Die Teilungsversteigerung wird in Trennungen oft als Druckmittel ins Gespräch gebracht. Wer weiß, wie sie rechnet, bringt sie nicht mehr ins Gespräch.
In der Teilungsversteigerung schützt Sie kein Mindestgebot
Jede Partei kann die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG beantragen, auch gegen den Willen der anderen. Das Verfahren dient allein dazu, die Gemeinschaft aufzulösen: Das Objekt wird versteigert, der Erlös verteilt.
Der entscheidende Punkt: Die 7/10-Grenze des § 74a ZVG, die in der normalen Zwangsversteigerung vor Schleuderpreisen schützt, gilt hier nicht. Es greift nur die 5/10-Grenze des § 85a ZVG – und die auch nur im ersten Termin. Im Folgetermin kann der Zuschlag unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts erteilt werden.
Dazu kommen Gerichts- und Gutachterkosten, eine Verfahrensdauer von oft über einem Jahr und weitere Zeit bis zur Erlösverteilung. Beide Parteien verlieren dabei dasselbe Geld. Es gibt in diesem Verfahren keine Seite, die gewinnt – nur eine, die später merkt, dass sie auch verloren hat.
Wege und Kosten
Warum der Direktankauf hier passt – und wann nicht
Dafür spricht
- Keine Maklerprovision. In Hessen sind marktüblich rund 5,95 % des Kaufpreises inklusive Mehrwertsteuer, je Seite etwa 2,98 %. Bei uns entfällt dieser Posten, weil niemand vermittelt – und damit auch die Frage, wer ihn trägt.
- Volle Diskretion. Kein Inserat, keine Fotos im Netz, keine Besichtigungstouristen in Räumen, in denen noch jemand wohnt.
- Ein Termin und ein Angebot. Keine monatelange Vermarktung, in der beide Seiten Entscheidungen gemeinsam treffen müssten.
- Eigenes Kapital, kein Finanzierungsvorbehalt. Im Durchschnitt vier Wochen vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung. Planbar, wenn eine Rate drückt oder eine Partei eine neue Wohnung braucht.
- Ankauf in jedem Zustand. Niemand muss renovieren oder entrümpeln – auch nicht die Partei, die noch dort wohnt.
Dagegen spricht – und dann rufen Sie uns nicht an
- Wenn eine Seite das Haus übernehmen kann und will und die Finanzierung in eigenem Namen steht. Dann ist der Verkauf untereinander der bessere Weg.
- Wenn der Zugewinnausgleich noch offen ist und der Verkaufszeitpunkt die Berechnung beeinflusst. Erst der Fachanwalt, dann wir.
- Wenn Sie beide Zeit und Geduld haben, das Haus leer und gepflegt ist und Sie den Höchstpreis wollen. Dann ist ein guter Makler der richtige Weg.
- Wenn noch nicht entschieden ist, ob verkauft wird. Unser Angebot soll eine Entscheidung erleichtern, nicht zum nächsten Streitgegenstand werden.
Ablauf
Wie es bei einer Trennung konkret läuft
Jeder Schritt ist eine Entscheidung von Ihnen – von Ihnen beiden. Sie können an jeder Stelle aufhören, ohne Begründung und ohne Kosten.
02Rückmeldung in 24 Stunden
Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich, nicht automatisiert. Auf Wunsch sprechen wir mit beiden Seiten einzeln und stellen sicher, dass beide denselben Stand haben.
03Ein Termin, ein Angebot für beide
Wir sehen uns das Objekt einmal an – wer dabei ist, entscheiden Sie. Danach liegt beiden Parteien dasselbe verbindliche Angebot vor, mit offener Rechnung, wie es zustande kommt.
04Notartermin und Abschluss
Beide Parteien unterschreiben – persönlich oder bevollmächtigt, auf Wunsch zu getrennten Zeiten beim Notar. Der Vertragsentwurf liegt mindestens zwei Wochen vorher vor (§ 17 Abs. 2a BeurkG).
Unterlagen
Was wir brauchen – und was wir selbst besorgen
Für das erste Gespräch genügt die Adresse. Die Unterlagen brauchen wir erst, wenn es konkret wird.
Das ist in einer Trennung mehr als eine Höflichkeit: Sie müssen nicht gemeinsam Ordner durchsehen, um herauszufinden, ob ein Verkauf überhaupt in Frage kommt. Was fehlt, besorgen wir.
Bei einer Trennung relevant
- Aktueller Grundbuchauszug – er zeigt, wer Eigentümer ist und welche Lasten eingetragen sind
- Darlehensvertrag und aktueller Stand der Restschuld
- Flurkarte oder Lageplan
- Energieausweis – beim Verkauf Pflicht, spätestens bei der Besichtigung vorzulegen
- Baupläne, Baubeschreibung, Wohn- und Nutzflächenberechnung
- Grundsteuerbescheid und Nachweis der Gebäudeversicherung
- Nachweise über Modernisierungen und Sanierungen
- Bei Wohnungen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten drei Jahre, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung, Höhe der Instandhaltungsrücklage
- Bei vermieteten Objekten: Mietverträge und Mietenaufstellung
Fragen zur Trennung
Was getrennt lebende Eigentümer uns fragen
Auch die unangenehmen Fragen. Wir beantworten sie lieber hier als gar nicht.
Können Sie mit beiden Parteien getrennt sprechen?
Ja, und das ist bei uns der Normalfall, nicht die Ausnahme. Wir treten gegenüber beiden Parteien neutral auf, kommunizieren auf Wunsch getrennt und geben beiden denselben Stand. Wenn Sie nicht gemeinsam in einem Raum sitzen möchten, müssen Sie das nicht.
Muss einer von uns bei der Besichtigung dabei sein?
Einer genügt, und wir brauchen nur einen Termin. Es gibt keine Besichtigungsserie mit fremden Interessenten, bei der Sie sich wiederholt begegnen oder abwechselnd anwesend sein müssten. Wer den Termin übernimmt, entscheiden Sie.
Erfährt jemand in unserem Umfeld davon?
Von uns nicht. Es gibt kein öffentliches Inserat, keine Fotos Ihrer Wohnräume im Internet, kein Schild am Zaun und keine Anzeige in der Zeitung. Nachbarn, Kollegen und Verwandte erfahren nichts, was Sie nicht selbst erzählen.
Kann einer von uns allein verkaufen?
Wenn beide Namen im Grundbuch stehen, gehört die Immobilie beiden – verkaufen lässt sie sich dann nur gemeinsam. Eine Partei allein kann den Verkauf nicht durchsetzen. Steht nur ein Name im Grundbuch, ist die Lage anders; ob und wie der Wert dann in den Zugewinnausgleich einfließt, klärt eine Fachanwältin für Familienrecht.
Was passiert mit dem laufenden Kredit?
Der läuft weiter, bis er abgelöst ist – eine Trennung beendet keinen Darlehensvertrag. Bei einem Verkauf kann ein zinsgebundenes Grundpfanddarlehen bei berechtigtem Interesse vorzeitig abgelöst werden, frühestens sechs Monate nach Vollauszahlung (§ 490 Abs. 2 BGB). Die Bank darf dafür eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Nach zehn Jahren ab Vollauszahlung besteht ein Kündigungsrecht nach § 489 BGB, dann fällt keine an.
Was ist, wenn einer von uns nicht verkaufen will?
Dann droht die Teilungsversteigerung nach § 180 ZVG, und die ist für beide Seiten die teuerste Variante: Die 7/10-Grenze des § 74a ZVG gilt dort nicht, nur die 5/10-Grenze des § 85a ZVG und auch die nur im ersten Termin. Im Folgetermin kann unterhalb der Hälfte des Verkehrswerts zugeschlagen werden.
Beraten Sie uns zur Scheidung selbst?
Nein, und das würden wir auch nicht tun, wenn wir dürften. Wir sind Käufer einer Immobilie. Alles, was Güterstand, Zugewinnausgleich, Unterhalt und Sorgerecht betrifft, gehört zu einer Fachanwältin oder einem Fachanwalt für Familienrecht.
Die HHW Immobilien GmbH ist Ankäufer von Wohnimmobilien und kein Immobilienmakler. Wir kaufen ausschließlich auf eigene Rechnung. Bindend ist erst der notariell beurkundete Kaufvertrag. Die Texte geben einen allgemeinen Überblick und ersetzen keine Rechts- oder Steuerberatung.
Nächster Schritt
Sprechen wir darüber – ohne dass Sie sich binden.
Eine Anfrage verpflichtet Sie zu nichts. Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden persönlich. Erst einmal nachlesen? Fragen & Antworten