Haus geerbt – was tun? Die Schritte in ihrer Reihenfolge

Die ersten Tage

In dieser Phase läuft noch keine Frist, die Sie versäumen könnten. Es geht um Papiere und darum, dass das Haus keinen Schaden nimmt.

1. Sterbeurkunde besorgen. Mehrere Ausfertigungen sind praktisch. Meist kümmert sich das Bestattungsinstitut um den Antrag beim Standesamt.
2. Testament suchen und abliefern. Wer ein Testament findet, muss es unverzüglich beim Nachlassgericht abliefern (§ 2259 BGB), auch wenn es handschriftlich ist und unwichtig wirkt. Das Gericht eröffnet es und benachrichtigt die Beteiligten.
3. Das Haus sichern. Im Winter die Heizung auf Frostschutz laufen lassen oder das Wasser abstellen, Schlüssel einsammeln, die Post umleiten. Der Gebäudeversicherung den Erbfall mitteilen und fragen, was der Vertrag bei Leerstand verlangt.
4. Unterlagen zusammenlegen, nichts weggeben. Grundsteuerbescheid, Kontoauszüge des Darlehens, Versicherungspolicen und vor allem die alte Kaufvertragsurkunde des Hauses. Solange nicht feststeht, ob Sie das Erbe annehmen, verteilen oder verkaufen Sie besser nichts aus dem Nachlass.

Bis sechs Wochen: annehmen oder ausschlagen

Die Ausschlagung ist nur innerhalb von sechs Wochen möglich (§ 1944 BGB). Die Frist beginnt, sobald Sie vom Erbfall und vom Grund Ihrer Berufung als Erbe wissen. Gibt es ein Testament, beginnt sie frühestens mit dessen Bekanntgabe durch das Nachlassgericht. Hatte die verstorbene Person ihren letzten Wohnsitz nur im Ausland oder halten Sie sich bei Fristbeginn im Ausland auf, sind es sechs Monate.

5. Schulden und Vermögen überschlagen. Ein Haus allein sagt wenig. Liegen hohe Darlehen, Steuerschulden oder Bürgschaften im Nachlass, kann die Ausschlagung der bessere Weg sein. Lassen Sie die Frist verstreichen, gilt das Erbe als angenommen (§ 1943 BGB).
6. Wenn ausschlagen, dann formgerecht. Die Erklärung geht an das Nachlassgericht, entweder zur Niederschrift dort oder in öffentlich beglaubigter Form über ein Notariat (§ 1945 BGB). Ein Brief oder eine E-Mail reicht nicht.
7. Den Erbnachweis klären. Liegt ein notarielles Testament vor, genügen meist dieses und das Eröffnungsprotokoll. Bei einem handschriftlichen Testament oder ganz ohne Testament führt der Weg über den Erbschein. Den Antrag stellen Sie beim Nachlassgericht oder über ein Notariat, und je früher er gestellt ist, desto früher ist der Nachweis da.
8. Die Miterben zusammenbringen. Erben mehrere, sollte früh feststehen, wer dazugehört und wer für die anderen die Post und die Gespräche übernimmt.

Bis drei Monate: das Finanzamt

Jeder, der etwas erbt, muss den Erwerb binnen drei Monaten nach Kenntnis schriftlich dem Erbschaftsteuer-Finanzamt anzeigen (§ 30 ErbStG). Die Ausnahme für eröffnete Testamente greift bei Ihnen nicht, sobald Grundbesitz zum Erbe gehört. Mit einem Haus im Nachlass ist die Anzeige also fällig, auch wenn das Nachlassgericht ohnehin Bescheid gibt.

9. Den Erwerb anzeigen. Ein formloses Schreiben genügt: wer verstorben ist, wann, wer Sie sind, was Sie erben. Eine Steuererklärung ist das noch nicht. Die verlangt das Finanzamt bei Bedarf gesondert.
10. Den eigenen Freibetrag kennen. Steuer fällt nur auf den Teil an, der darüber liegt (§ 16 ErbStG): 500.000 € für Ehegatten und eingetragene Lebenspartner, 400.000 € für Kinder, 200.000 € für Enkel, deren Eltern noch leben. Für Geschwister, Nichten und Neffen ist der Betrag viel kleiner. Die ganze Tabelle und die Familienheim-Regel stehen auf der Seite Geerbte Immobilie verkaufen.
11. Das alte Kaufdatum heraussuchen. Als Erbe übernehmen Sie die Zehn-Jahres-Frist der verstorbenen Person (§ 23 EStG), sie beginnt mit dem Erbfall nicht neu. Bei einem Elternhaus, das vor Jahrzehnten gekauft wurde, ist ein Verkauf deshalb in der Regel steuerfrei. Wie gerechnet wird, steht im Ratgeber Spekulationssteuer.
12. Die Bank fragen. Läuft noch ein Darlehen, brauchen Sie die Restschuld. Steht im Grundbuch eine alte Grundschuld, obwohl längst getilgt ist, gehört die Löschungsbewilligung auf die Liste. Mehr dazu unter Verkauf trotz Kredit.

Bis zwei Jahre: das Grundbuch

Im Grundbuch steht nach dem Tod weiter die verstorbene Person. Eigentümer sind Sie trotzdem schon, das Grundbuch ist nur unrichtig geworden. Für die Berichtigung gibt es ein Zeitfenster, das Geld spart: Die Grundbuchgebühr für die Eintragung der Erben entfällt, wenn der Antrag binnen zwei Jahren seit dem Erbfall beim Grundbuchamt eingeht (GNotKG, Kostenverzeichnis Nr. 14110, Anmerkung 1). Das gilt auch, wenn die Erben erst nach einer Erbauseinandersetzung eingetragen werden.

13. Grundbuchberichtigung beantragen. Dem Antrag beim Grundbuchamt liegt der Erbnachweis bei: ein Erbschein, ein Europäisches Nachlasszeugnis oder das notarielle Testament mit Eröffnungsprotokoll (§ 35 GBO). Das Grundbuchamt kann auch beim notariellen Testament noch einen Erbschein verlangen, wenn ihm die Erbfolge nicht klar genug ist.
14. Die eigentliche Entscheidung treffen. Selbst einziehen, vermieten, verkaufen oder innerhalb der Familie übernehmen. Für diese Frage setzt Ihnen das Gesetz keine Frist.

Die Gebührenfreiheit betrifft nur die Eintragung im Grundbuch. Was ein Erbschein kostet, richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und ist ein eigener Posten. Was im Grundbuch sonst steht und wie Sie einen Auszug bekommen, erklärt der Ratgeber Das Grundbuch verstehen.

Verkauf vor der Grundbuchberichtigung

Viele gehen davon aus, dass sie erst selbst im Grundbuch stehen müssen, bevor sie verkaufen dürfen. Das Gesetz sieht für Erben eine Ausnahme vor. Normalerweise muss eingetragen sein, wer ein Recht überträgt. Ist diese Person aber Erbe der eingetragenen Eigentümerin, verzichtet § 40 GBO auf diese Voreintragung, wenn das Eigentum übertragen werden soll. Das Haus kann also unmittelbar aus dem Nachlass an den Käufer gehen.

Eines ersetzt diese Regel nicht: Das Erbrecht muss trotzdem nachgewiesen werden, mit denselben Unterlagen wie bei der Berichtigung (§ 35 GBO). Ein handschriftliches Testament allein trägt einen Verkauf deshalb nicht. Ob es in Ihrem Fall sinnvoller ist, die Erben zuerst einzutragen, klärt das Notariat beim Entwurf des Kaufvertrags.

Für den Ablauf mit uns heißt das: Besichtigung, Unterlagen und Angebot gehen schon vor dem Erbnachweis. Beurkundet wird, sobald der Nachweis vorliegt. Weil wir mit eigenem Kapital kaufen, hängt der Notartermin an keiner Finanzierungszusage.

Verkaufen oder vermieten?

Vermieten klingt nach dem vernünftigen Mittelweg: Das Haus bleibt in der Familie, und jeden Monat kommt Geld herein. Bei einem Haus, das bis zuletzt bewohnt und gepflegt wurde und in einer gefragten Lage steht, kann das aufgehen. Wer in der Nähe wohnt und Zeit für Mieterwechsel, Nebenkostenabrechnung und Reparaturen hat, fährt mit einer Vermietung oft gut. Dann raten auch wir dazu, das Haus zu behalten.

Bei den meisten geerbten Häusern sieht die Rechnung anders aus. Vor der ersten Miete stehen fast immer Arbeiten an, oft an Heizung, Elektrik oder Bad, weil über Jahre nur das Nötigste gemacht wurde. Dieses Geld muss jemand vorstrecken. Ist das Haus einmal vermietet, wird ein späterer Verkauf schwerer, weil viele Käufer ein leeres Haus suchen. In einer Erbengemeinschaft kommt hinzu, dass jede größere Entscheidung über Mieter und Reparaturen wieder alle betrifft, oft über Jahre und über Entfernungen hinweg.

Steuerlich ist die Frage bei alten Elternhäusern meist nebensächlich, weil die Zehn-Jahres-Frist der verstorbenen Person lange abgelaufen ist. Anders liegt es, wenn ein Ehegatte oder ein Kind selbst einzieht und die Steuerbefreiung für das Familienheim nutzt. Dann bindet die Befreiung für zehn Jahre, und ein Verkauf in dieser Zeit kann sie rückwirkend kosten. Das sollte vor jeder Verkaufsentscheidung mit einem Steuerberater durchgerechnet sein.

Geschwister auszahlen

Solange mehrere erben, gehört das Haus allen gemeinsam, und über den Nachlass können die Erben nur gemeinschaftlich verfügen (§ 2040 BGB). Will eine Schwester das Haus behalten, kauft sie den anderen ihre Anteile ab. Dafür braucht es zuerst einen Wert, den alle akzeptieren. In der Praxis ist das ein Verkehrswertgutachten oder eine Einschätzung, auf die sich die Geschwister einigen. Aus diesem Wert und den Erbquoten ergibt sich die Summe, die an jeden geht.

Die Übertragung wird in einem Erbauseinandersetzungsvertrag geregelt und notariell beurkundet, weil es um ein Grundstück geht. Grunderwerbsteuer fällt dabei nicht an, wenn Miterben ein Nachlassgrundstück zur Teilung des Nachlasses erwerben (§ 3 Nr. 3 GrEStG). Wird der Antrag innerhalb der zwei Jahre gestellt, ist auch die Eintragung im Grundbuch gebührenfrei. Ob die Auszahlung für den übernehmenden Erben steuerliche Folgen bei einem späteren Verkauf hat, gehört vor den Steuerberater.

Woran es meistens hängt, ist das Geld. Wer übernimmt, braucht für die Auszahlung in der Regel eine Finanzierung, und die Bank prüft Einkommen und Haus wie bei jedem Kauf. Gelingt das nicht und will auch sonst niemand übernehmen, bleibt der gemeinsame Verkauf. Was passiert, wenn sich die Erben gar nicht einigen, und warum die Teilungsversteigerung für alle teuer wird, steht auf der Seite Erbengemeinschaft.

Wenn Sie verkaufen wollen

Wir kaufen geerbte Häuser und Wohnungen in jedem Zustand an, auch mit vollem Hausrat. Sie nehmen mit, was Ihnen wichtig ist, der Rest kann stehen bleiben (mehr dazu unter Haus mit Sanierungsstau). Für das erste Gespräch genügt die Adresse. Auf Ihre Anfrage melden wir uns innerhalb von 24 Stunden, eine Maklerprovision fällt nicht an. Vom Erstkontakt bis zur Kaufpreiszahlung vergehen im Durchschnitt vier Wochen, wenn der Erbnachweis vorliegt.

Wenn die Abwägung oben für das Behalten spricht, sagen wir Ihnen das im Gespräch genauso.

Fragen

Was Erben in den ersten Wochen wissen wollen