Ratgeber · Kosten & Steuern

Welche Kosten fallen beim Immobilienverkauf an?

Von HHW Immobilien · Aktualisiert 2025 · 7 Minuten Lesezeit

Beim Immobilienverkauf kommen einige Kosten auf Sie zu – aber deutlich weniger als viele denken, wenn Sie den richtigen Weg wählen. Dieser Ratgeber zeigt, welche Kosten tatsächlich anfallen und wo Sie sparen können.

1. Spekulationssteuer – wann sie anfällt

Die Spekulationssteuer (offiziell: privates Veräußerungsgeschäft) fällt an, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach dem Kauf mit Gewinn verkaufen – und sie nicht selbst bewohnt haben.

Ausnahmen:

Haltedauer über 10 Jahre → keine Steuer
Selbst genutzt in den letzten 3 Jahren (einschließlich Verkaufsjahr) → keine Steuer
Bei Erbschaft gilt die Haltedauer des Erblassers

Steuersatz: Die Spekulationssteuer entspricht Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45%). Bei einem Gewinn von 100.000 € kann das also 14.000–45.000 € bedeuten.

2. Maklerprovision – was Sie sparen können

Seit 2020 teilen sich Käufer und Verkäufer die Maklerprovision in Deutschland hälftig. Der Gesamtsatz liegt meist bei 5,95–7,14% (inkl. MwSt.) des Kaufpreises – also trägt der Verkäufer oft 3–3,57%.

Bei einem Verkaufspreis von 500.000 € sind das bis zu 17.850 € allein als Verkäuferprovisionsanteil.

Beim Direktverkauf über HHW Immobilien: 0 € Provision für den Verkäufer.

3. Notarkosten und Grundbuch

Notarkosten und Grundbuchgebühren trägt üblicherweise der Käufer – nicht der Verkäufer. Als Verkäufer zahlen Sie nur für eventuelle Löschungen aus dem Grundbuch (z.B. alte Grundschulden), meist 100–300 €.

4. Grunderwerbsteuer

Die Grunderwerbsteuer zahlt ebenfalls der Käufer. In Hessen beträgt sie 6% des Kaufpreises. Als Verkäufer fällt diese Steuer für Sie nicht an.

5. Vorfälligkeitsentschädigung bei laufendem Kredit

Wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen, obwohl noch ein Hypothekenkredit läuft, kann die Bank eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Die Höhe hängt von Restlaufzeit, Zinshöhe und Darlehenssumme ab – oft 0,5–3% der Restschuld.

6. Gesamtvergleich: Maklerweg vs. Direktverkauf

Bei einem Einfamilienhaus in der Region Bergstraße mit einem Wert von ca. 450.000 €:

Maklerprovision Verkäufer: ~13.500 €
Wartezeit bis Verkauf: 3–6 Monate
Zeitaufwand, Besichtigungen, Inserate: erheblich

Beim Direktverkauf über HHW: keine Provision, kein Inserat, kein Besichtigungstourismus – in der Regel 4 Wochen bis zur Zahlung.

Häufige Fragen

Nein. In Deutschland zahlt grundsätzlich der Käufer die Grunderwerbsteuer. Als Verkäufer entstehen Ihnen keine Grunderwerbsteuerkosten.

Für Sie als Verkäufer entstehen keine Kosten. Keine Provision, keine Bearbeitungsgebühr, keine versteckten Abzüge. Mögliche Kosten für die Löschung alter Grundbucheinträge sind Verhandlungssache.

Es gibt keine gesonderte hessische Spekulationssteuer – sie entspricht dem persönlichen Einkommensteuersatz (14–45%). Lassen Sie sich steuerlich beraten, wenn Sie unsicher sind.