Ratgeber · Erbschaft
Geerbte Immobilie verkaufen – was jetzt zu tun ist
Sie haben ein Haus oder eine Wohnung geerbt und möchten wissen, was das steuerlich bedeutet, wie eine Erbengemeinschaft funktioniert und wie Sie am schnellsten und unkompliziertesten zum Abschluss kommen. Dieser Ratgeber gibt Ihnen die wichtigsten Antworten – ohne Fachchinesisch.
1. Erbschaftssteuer: Wann wird sie fällig?
Die Erbschaftssteuer gilt für den Gesamtwert des geerbten Vermögens – nicht nur für die Immobilie. Entscheidend sind die Freibeträge, die je nach Verwandtschaftsgrad unterschiedlich hoch sind:
| Verwandtschaftsgrad | Steuerklasse | Freibetrag |
|---|---|---|
| Ehepartner / eingetr. Lebenspartner | I | 500.000 € |
| Kinder, Stiefkinder | I | 400.000 € |
| Enkel | I | 200.000 € |
| Eltern, Geschwister | II | 20.000 € |
| Alle übrigen Erben | III | 20.000 € |
Wichtig: Bei einem selbst genutzten Einfamilienhaus gilt unter bestimmten Bedingungen die sogenannte "Familienheimregelung" – Ehepartner und Kinder können steuerfrei erben, wenn sie die Immobilie mindestens 10 Jahre selbst bewohnen. Wer sofort verkauft, verliert diesen Vorteil.
2. Spekulationssteuer bei geerbten Immobilien
Die Spekulationssteuer greift, wenn Sie eine Immobilie innerhalb von 10 Jahren nach Erwerb mit Gewinn verkaufen. Bei Erbschaften gilt eine besondere Regel: Sie übernehmen die Haltedauer des Erblassers.
Das bedeutet konkret:
- Hat der Erblasser die Immobilie bereits länger als 10 Jahre besessen → keine Spekulationssteuer, egal wann Sie verkaufen
- Hat der Erblasser die Immobilie weniger als 10 Jahre besessen → die Restfrist läuft für Sie weiter
- Hat der Erblasser die Immobilie selbst bewohnt (letzte 3 Jahre) → keine Spekulationssteuer
Praxisfall: Ihr Vater hat das Haus 1998 gebaut und 2024 vererbt. Da über 10 Jahre vergangen sind, ist kein Verkauf steuerpflichtig. Wurde das Haus erst 2018 gekauft, müssen Sie bis 2028 warten oder Spekulationssteuer zahlen.
3. Was tun bei einer Erbengemeinschaft?
Wenn mehrere Personen erben, entsteht automatisch eine Erbengemeinschaft. Alle Entscheidungen – auch der Verkauf – müssen von allen Mitgliedern gemeinsam getroffen werden. Das klingt einfach, führt in der Praxis aber häufig zu Streit.
Die häufigsten Konfliktpunkte:
- Ein Erbe will verkaufen, der andere nicht
- Uneinigkeit über den Preis
- Emotionale Bindung an das Elternhaus
- Ein Erbe möchte die Immobilie selbst kaufen
Mögliche Lösungen:
- Einvernehmlicher Verkauf: Alle stimmen zu, Erlös wird aufgeteilt – schnellste und günstigste Lösung
- Auszahlung eines Erben: Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus
- Teilungsversteigerung: Gerichtlich erzwungener Verkauf – oft zu 60–70% des Marktwerts
HHW-Hinweis: Als neutraler Dritter können wir auch bei Erbengemeinschaften helfen – wir kommunizieren mit allen Beteiligten und schaffen häufig eine Einigung, die ohne externe Hilfe nicht zustande käme. Kein Druck, kein Zeitlimit.
4. Muss ich die Immobilie vorher renovieren?
Nein. Ein Direktkäufer wie HHW Immobilien kauft Immobilien in jedem Zustand – ob Entrümpelung noch aussteht, Dach undicht ist oder die letzte Renovierung 30 Jahre her ist. Sie müssen sich um nichts kümmern.
Im Gegensatz zum Maklerweg gibt es keine Besichtigungen mit Fremden, keine Fotos für Online-Portale, keine Verhandlungen mit unbekannten Interessenten.
5. Wie läuft der Verkauf in der Praxis ab?
- Schritt 1: Kontakt aufnehmen – per Telefon, Formular oder E-Mail
- Schritt 2: Wir melden uns innerhalb von 24 Stunden und vereinbaren einen Besichtigungstermin
- Schritt 3: Sie erhalten ein schriftliches, unverbindliches Angebot
- Schritt 4: Bei Einigung: Notartermin, Kaufpreiszahlung – in der Regel in 4 Wochen